لا يقضي معظم مشتري العقارات الكثير من الوقت في تعلم كيفية اختيار أفضل تمويل عقاري؛ ففي نهاية المطاف، البحث عن العقار المناسب هو الجزء الممتع، ولكن من المهم أن تعرف كيفية اختيار أفضل تمويل عقاري، فشراء العقار سيكون له تأثير كبير على أموالك، والحصول على التمويل العقاري بأسعار معقولة سيسمح لك بالاستمتاع بمنزلك الجديد بدلاً من القلق بشأن تكلفة ذلك.
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).
وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.
مقالة ذات صلة: التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب
كيفية اختيار أفضل تمويل عقاري
1. حدد الميزانية
قبل أن تحصل على قرض تمويل عقاري، سيتعين عليك وضع ميزانية لأمرين: التكاليف الأولية لشراء المنزل والمدفوعات الشهرية المتكررة.
التكاليف الأولية
التكاليف الأولية لشراء منزل يمكن أن تكون كبيرة وتشمل:
- الدفعة الأولى: من 0% إلى 20% من سعر البيع، حسب متطلبات المقرض الخاص بك (البنك او شركة التمويل).
- تكاليف الإغلاق: عادةً ما تتراوح بين 1% إلى 5% من سعر البيع، اعتمادًا على قرضك والبلد الذي تعيش فيه، ومن المرجح أن يتم تطبيق الحد الأعلى من المبلغ المذكور إذا كنت تعيش في بلد تفرض ضرائب عند بيع العقارات؛ وإلى جانب الضرائب، تعتبر رسوم القرض التي يفرضها البنك ورسوم المحامي وعمولة الوسيط العقاري هي أكبر تكاليف الإغلاق .
- تكاليف الانتقال: قد لا تكلفك عملية الانتقال داخل المحافظة التي تعيش فيها كثيرًا، ولكن النقل لمحافظ بعيدة قد يكلف آلاف الدولارات.
- تكاليف التأثيث والتشطيب: على الرغم تكاليف اختيارية تمامًا، إلا أن العديد من الأشخاص يرغبون على الفور في القيام بأشياء مثل طلاء الحوائط الداخلية لمنزلهم الجديد، واستبدال الأرضيات، وشراء أشياء مثل الستائر، أو سرير الضيوف، أو أثاث جديد لغرفة المكنب.
المصاريف المتكرره
أفضل قرض تمويل عقاري هو الذي يعطيك خيارات يمكن أن تقلل من التكاليف المتكررة الخاصة بالأقساط الشهرية الخاص بقرضك.
- أصل القرض والفائدة: أصل القرض هو المبلغ الذي تقترضه لشراء منزل، والفائدة هي تكلفة اقتراض تلك الأموال، وكلما انخفض أصل المبلغ وسعر الفائدة، انخفضت الأقساط الشهرية.
- ضرائب الممتلكات والتأمين على العقار: قد يطلب منك المُقرض الخاص بك دفع جزء من ضرائب العقار السنوية والتأمين علي العقار مع كل قسط شهري، خاصة إذا قمت بدفع دفعة أولي أقل من 20٪.
- مصاريف صيانة العقار: إذا كان تعيش في كمبوند (مجمع سكني)، فسوف تحتاج إلى وضع ميزانية مخصصة لمستحقات صيانة العقار الشهرية، على الرغم من أنك ستدفعها بشكل منفصل عن قسط قرض التمويل العقاري الخاص بك.
نسبة الدين إلى الدخل
سيسمح لك عمل الميزانية بمعرفة مقدار دخلك الشهري الذي سيذهب نحو تسديد الديون، ويجب ان تعرف ان في بعض الدول يكون الزامي لكي تتأهل للحصول على قرض تمويل عقاري ان تكون نسبة الدين إلى دخلك الشهري لا تزيد عن نسبة معينة، فمثلا في المملكة العربية السعودية قد حددت قواعد البنك المركزي السعودي (ساما) الحد الأقصى لمقدار العبء الشهري الذي يمكن أن يتحمله العميل لسداد الديون وهو 33% من الراتب الشهري إذا كان موظفًا، و 25% إذا كان متقاعدًا.
مقالة ذات صلة: التخلص من الديون المتراكمة وسدادها وكيفية تجنب التعثر – 22 نصيحة مهمة
2. الدفعة المُقدمة المدعومة من الحكومة
حكومات بعض الدول تعفى أحيانا من يشترى عقار لأول مرة من الدفعة المقدمة Down payment وهى 20 %، واحيانا يتم تخفيض ثمة الدفعة المٌقدمة الى 15% او 10% او حتي 0% لدعم الشباب، وكل ما عليك فعله هو السؤال والبحث لكى تحصل على أقل دفعة مُقدمة، وعلي الامتيازات الحكومية.
3. إختيار أفضل مقرض سواء كان بنك او شركة تمويل عقارى
عندما تريد التقدم للحصول على قرض تمويل عقارى، سوف تجد الكثير من العروض من الكثير من البنوك، إياك ان تستسهل وتختار البنك الأشهر او البنك الذى تتعامل معه، أبحث دائماً عن أقل سعر فائدة لتمويلك العقارى، فمثلاً البنوك الصغيرة والغير مشهورة عادة تقدم أسعار فائدة منخفضة وعروض على التمويل العقارى أفضل من البنوك الكبيرة والمشهورة، والبنوك الصغيرة تفعل ذلك لجذب العملاء، والفرق بين دفع معدل فائدة سنوية يبلغ 4.5 في المائة وبين 5 في المائة قد يعني توفير 30 ألف دولار.
4. اختر مدة القرض المناسبة
مدة القرض الأكثر شيوعًا هي 30 عامًا، تليها 15 عامًا، ويجب ان تسأل نفسك هذه الأسئلة عند الاختيار بين قرض التمويل العقاري لمدة 15 مقابل 30 عامًا:
- هل تفضل دفعة شهرية أقل أم تكاليف فائدة إجمالية أقل؟
- هل يمكنك تحقيق الأهداف المالية مثل تعظيم مدخرات التقاعد مع سداد أقساط أعلى على قرض التمويل العقاري لمدة 15 عامًا ؟
- هل ستكون مرتاحًا لوضع الأموال التي توفرها من قرض التمويل العقاري منخفض السعر لمدة 30 عامًا في شراء S&P 500 ETF (صناديق المؤشرات ETFs)؟
| فترة قرض | الايجابيات | سلبيات |
| 15 عاما | – انخفاض إجمالي تكاليف الفائدة – انخفاض سعر الفائدة – طريق أقصر لامتلاك منزل بشكل كامل والخروج من الديون | – أقساط شهرية أعلى – أموال أقل لتحقيق أهداف مالية أخرى – يحد من خيارات شراء منزل أحلامك (قد يسمح القسط الشهري المنخفض للمقترض بشراء منزل أغلي مما يمكنه تحمله بقرض مدته 15 عامًا لأن نفس القسط الشهري سيسمح للمقترض بالحصول على قرض أكبر على مدى 30 عامًا.) |
| 30 سنة | – انخفاض القسط الشهري – مزيد من المرونة في ميزانيتك – المزيد من الخيارات عند شراء عقار | – ارتفاع إجمالي تكاليف الفائدة – ارتفاع سعر الفائدة |
5. الفرق بين الفائدة الثابتة والمتناقصة
أولاً يجب ان تعرف ان مبلغ القسط الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض، ومن الأشياء التى يجب ان يعرفها جميع من يتعامل مع البنوك هى “الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة”، ففى الفائدة الثابتة المبلغ الذي تدفعه لسداد فائدة القرض يكون متساوي على جميع الأقساط فالمبلغ الذي تدفعه لسداد الفائدة على القرض فى السنة الأولى يكون ثابت حتى السنة الأخيرة لا يتغير، اما فى الفائدة المتناقصة يتم فى البداية سداد أكبر جزء من الفائدة على القرض فى السنين الأولى ثم يتناقص المبلغ المخصص للفائدة الذي تسدده كلما مرت السنين؛ ففقى الفائدة المتناقصة يأخذ البنك ربحه مبكرا، ومن المعلوم ان ربح البنك هو فى الفائدة على القرض.
ومن زاوية أخرى فى الفائدة المتناقصة يكون الجزء المخصص لسداد القرض نفسه صغير فى البداية ويزداد مع مرور السنين، ويعيب الفائدة المتناقصة انك لو حاوت ان تسدد القرض مبكراً او ان تبيع العقار، سيكون البنك أخذ ربحه منك منذ البداية، ولذلك ينصح الخبراء بالفائدة الثابتة؛ والفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة متساويتان ولا يوجد فرق فى القيمة التى سوف تدفعها لو اخترت اى منهما، فالفائدة على مبلغ 200000 دولار كفائدة ثابتة 5% تساوى الفائدة المتناقصة بنسبة 9.015 % على نفس المبلغ 200000 دولار.
فلا يوجد فرق كما وضحنا، إلا انك فى الفائدة المتناقصة فى السنين الأولى من القرض ان يتم توجيه معظم القسط الشهري لسداد الفائدة على القرض ولو حاولت السداد المبكر للقرض سيكون البنك أخذ معظم نصيبه وربحه مبكراً وسيكون البنك حقق إستفادة أكثر منك، وستكون انت دفعت مبلغ فائدة أكبر عند السداد المبكر من المبلغ الذي كنت ستدفعه لو اخترت الفائدة الثابتة.
ومنذ البداية حاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض، ويجب ان تعرف جدول تسديدك للقرض من البداية للنهاية، ويجب ان يُطلعك البنك على الجدول المُفترض لتسديدك للقرض، ويجب ان يوضح الجدول مبلغ القسط الشهرى الذى ستدفعه، وما هو الجزء المخصص لسداد القرض وما هو الجزء المخصص للفائدة ويجب ان يكون جدول تسديدك للقرض الذى سيُطلعك عليه البنك من اول شهر حتى اخر شهر؛ وحاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض لو اخترت الفائدة الثابتة او اخترت الفائدة المتناقصة، ويجب ان تتأكد ان مجموع الفائدة فى اى خيار منهما متساوى، وفى هذة الحالة يجب ان تختار الفائدة الثابتة لو انت من الممكن ان تسدد القرض مبكراً او من الممكن ان تبيع العقار.
وللعلم في بعض الدول خيار التعاقد مع البنك بفائدة ثابتة لا يكون متوفر من الأساس، ويكون اجباري التعاقد مع البنك علي القرض بفائدة متناقصة؛ وانصح بشدة بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة، وايهما أفضل؟
6. الفائدة الثابتة والمتغيرة
وعند التعاقد على قرض التمويل العقاري مع البنك يكون امامك خياران اما التعاقد بفائدة ثابتة لا تتغير طوال عمر القرض او التعاقد بفائدة متغيرة يتم تعديلها كل ثلاث او خمس او سبع او عشر سنين حسب الاتفاق مع البنك، فمثلاً ستكون أول ثلاث سنوات بفائدة 3%، وبعد مرور تلك السنوات ارتفعت الفائدة الي 5% سيزداد قيمة القسط الذي ستدفعه، ولو انخفضت الفائدة الي 2% سينخفض قيمة القسط الذي ستدفعه؛ وعند الاختيار بين الفائدة الثابتة والمتغيرة، إليك بعض الأسئلة المهمة التي يجب أن تطرحها على نفسك:
- هل تخطط لبيع المنزل أو القيام بإعادة التمويل قبل انتهاء الفترة التي يكون فيها سعر الفائدة المتغير ثابت (قد وضحنا انك عند التعاقد علي الفائدة المتغيرة سيتم تعديلها حسب سعر الفائدة السائد في السوق كل ثلاث او خمس او سبع او عشر سنين حسب الاتفاق مع البنك)؟
- إذا كنت تخطط لإعادة التمويل، فكيف يمكن مقارنة تكلفة إعادة التمويل بالمبلغ الذي يمكنك توفيره من استخدام الفائدة المتغيرة؟
- هل أنت مرتاح لخطر عدم قدرتك على البيع أو إعادة التمويل قبل انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت للفائدة المتغيرة؟ وهل يمكنك تحمل أقساط شهرية أعلى (عند ارتفاع سعر الفائدة)؟
- هل تفضل الاستقرار بمعدل ثابت لأنك لا تحب المخاطرة، أو لأنك تخطط للحفاظ على منزلك على المدى الطويل؟
- هل أسعار الفائدة الثابتة حالياُ في أعلي مستوياتها التاريخية، وانت تريد ان تأخذ بعض المخاطرة مع الفائدة المتغيرة؟
مقالة ذات صلة: شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟
مقالة ذات صلة: الفرق بين إعادة التمويل العقاري وقرض التمويل العقاري الثاني
7. التنازل فى حالة الوفاة والعجز الكلى
يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة، هذا يحدث لأن البنك سقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى، وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة فهذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.
مقالة ذات صلة: نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
8. الفرق بين التمويل بالإجارة والتمويل بالمرابحة
التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجير مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الان 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية، وفى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك، ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:
- السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
- السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.
التمويل بالمرابحة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة، وفى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة، ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه؛ وأنصحك بالإطلاع على هذة المقالة المفيدة بعنوان الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟
9. شروط السداد المبكر والبيع المبكر وما هى المصاريف التي ستدفعها
يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين)، ويجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار، ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لا يأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية؛ فبعض البنوك تفرض نسبة او غرامة عند السداد المبكر او بيع العقار بعد عدد من السنوات، ويجب ان تعرف من البداية ما هى المصاريف التي ستدفعها عند السداد المبكر او بيع العقار.
10. حافظ على سمعتك
حافظ على السجل الائتماني الخاص بك وسدد كل أقساطك فى مواعيدها، والتزم بأى إتفاق تبرمه مع البنك لإنك لو لم تلتزم سوف تكون على القائمة السوداء ولن يقرضك اى بنك مرة أخرى. فمن فضلك حافظ على سمعتك.
11. النصيحة الحادية عشر
هذة النصيحة أنت من ستخبرنى بها فى التعليقات، أنا بإنتظارك.
فى النهاية اخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
