لقد كان الاستثمار في العقارات منذ فترة طويلة خيارًا شائعًا لأولئك الجادين حقًا في بناء ثروة مستدامة وطويلة الأجل، ويشتهر الاستثمار العقاري بقدرته على توليد دخل ثابت، ويوفر مزايا فريدة بالمقارنة مع خيارات الاستثمار الأخرى؛ ومع ذلك، كما هو الحال مع أي شكل من أشكال الاستثمار، هناك أيضًا عيوب يجب أخذها في الاعتبار. وفي هذه المقالة سوف نوضح مميزات وعيوب الاستثمار العقارى بالتفصيل، حيث سنوضح 13 ميزة و 9 عيوب للاستثمار العقاري.
ما هو الاستثمار العقارى؟
الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.
مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر
مميزات الاستثمار العقارى
في هذا القسم سنوضح لك فوائد أو مميزات الاستثمار العقارى، وعلى الرغم من أن هذه ليست كل مميزات الاستثمار العقاري، إلا أنها سوف توفر لك فكرة جيدة عن مميزات الاستثمار العقاري؛ وفيما يلي اهم 13 ميزة للاستثمار في العقارات:
1. يمكنك بناء حقوق ملكية عقارية للمستقبل
واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية العقارية Real estate equity، وحقوق الملكية العقارية تعني الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية العقارية لهذا العقار هى 50.000 دولار؛ وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك فحقوق الملكية العقارية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.
وإليك مثال مبسط لتوضيح الفكرة: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري؛ وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.
ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض، فعند السداد المبكر انت لا تدفع الفائدة على المدة المتبقية فى القرض؛ فمثلاً فى السعودية في حالة السداد المبكر انت ستدفع فائدة الثلاثة أشهر القادمة فقط ويتم احتسابها على أساس الرصيد المتناقص.
2. يُمكنك الاستثمار العقارى من توليد الدخل السلبي
وفى البداية الدخل السلبي هو الدخل الناتج عن اى تدفق نقدي يتلقاه الشخص بانتظام بشرط ان لا يتطلب جهداً فى الحصول عليه، ومن خلال الاستثمار في العقارات يمكنك توليد دخل سلبي، فالدخل من العقارت من الممكن الحصول عليه حتى عندما تكون نائماً؛ فمن خلال شراء العديد من العقارات وتأجيرها للغير سوف تحصل على ما يكفي من الدخل لتغطية نفقاتك، وسيكون لديك حرية القيام بما تستمتع به، بدلاً من قضاء كل وقتك في العمل.
3. يمكن أن يوفر الاستثمار العقارى التدفق النقدي للتقاعد
عندما يتم الاستثمار العقاري بشكل صحيح، يصبح وسيلة مستقرة لزيادة الثروة مع مرور فترة من الزمن، من بين الفوائد العديدة للاستثمار العقاري هو أنه يمكن أن يوفر التدفق النقدي للتقاعد؛ فعندما يدفع لك المستأجر مبلغ الإيجار كل شهر فهذة ستكون أفضل مساعدة على إستكمال سنوات التقاعد.
4. يمكنك أن تنمى روح ريادة الأعمال داخلك
هناك العديد من الطرق للاستثمار في العقارات وتصبح معها رائد أعمال؛ فيمكن ان تفوم بشراء منزل، وإصلاحه ووضعه مرة أخرى في السوق لتحقيق الربح، ويمكنك ان تفوم بشراء عقار مع الإحتفاظ به لفترة من الزمن حتى يزداد سعره وتقوم ببيعه وبالتالى تحقق ثروة، وربما تصبح مطور عقارى وتقوم ببناء العقارات السكنية والإدارية.
مقالة ذات صلة: من هو رائد الأعمال و 33 نصيحة لتصبح رائد أعمال ناجح
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة
5. يمكنك التمتع بمزايا تنويع محفظتك الاستثمارية بالأصول المادية
يوفر الاستثمار في العقارات الحماية ضد التضخم بالإضافة إلى فوائد تنويع محافظ الاستثمار بامتلاك أصل مادي، فالعقارات هي أصل ملموس يمكن دائماً تحويله إلى نقود من خلال تأجيره أو الإقامة فيه بغض النظر عن ظروف السوق المالية (البورصة)، وهذا يجعل العقارات أكثر مرونة ضد تقلبات السوق مقارنة بالأسهم أو السندات؛ و بسبب أن العقارات مادية وملموسة يتيح هذا لأصحاب العقارات الشعور بالاستقرار خلال هبوط السوق المالية (البورصة).
6. التحوط ضد التضخم
هل يمكنك تذكر قيمة المبلغ الذى كنت تدفعه مقابل شراء كيلو لحم من عشر سنوات او المبلغ الذى كنت تدفعه لشراء لتر من اللبن، وهل تعرف قيمة الارتفاع فى الأسعار فى المستقبل بعد عشر سنوات بسبب التضخم؛ فالتضخم هو العملية التي ترتفع بها الأسعار بسبب انخفاض قيمة المال، ففى امريكا قد بلغ متوسط معدل الزيادة السنوية للعقارات حوالي 6 في المائة، في حين نادراً ما يصل معدل التضخم إلى 4 في المائة؛ وفي حين أن معظم الناس يخشون التضخم، يوجد بعض الاشخاص لا يخشون التضخم مثل مالك عقار يحصل على ايجار شهرى.
وعندما ترتفع اسعار كل شيء سترتفع أيضاً قيمة الإيجارات الشهرية والقيمة السوقية العقار؛ ومع ذلك، فإن الشيء الوحيد الذي لن يزيد هو قيمة قسط قرض التمويل العقاري الثابت، فمع ارتفاع تكلفة المعيشة يرتفع التدفق النقدى من العقارات، ولهذا السبب غالباً ما يطلق على العقارات اسم “آلية التحوط ضد التضخم”، عندما يضرب التضخم – ستكون جاهز!
7. التمتع بالمزايا الضريبية
فى قوانين بعض الدول يتم خصم قيمة أقساط قرض التمويل العقارى من ارباحك السنوية، وهذه من اهم الاسباب التى تدفع المستثمرين للاستثمار فى العقارات؛ ولكن وجب التنويه ان قيمة الخصم من الضرائب تختلف حسب كل شخص ودولته، والقوانين المعمول بها فى المكان الذى يستثمر فيه، ولذلك يجب العودة الى محاسب قانونى معتمد لاستشارته لمعرفة قيمة الخصم من الضرائب المحتمل لكل حالة على حدة.
8. يمكن أن يكون الاستثمار فى العقارات وسيلة بديلة لتوفير المال للتعليم الجامعى
يمكن أن يكون الاستثمار العقاري وسيلة بديلة لتوفير المال للتعليم الجامعى، فمن المستحسن أن تستثمر الأسر الشابة في شراء عقار واحد لكل طفل يعتقدون أنه سيأخذ تعليم جامعى، ويمكن تمويل عقار سكنى بقرض تمويل عقاري لمدة 15 سنة، وبالتالي يتم سداده قبل عيد ميلاد الطفل الـ 18، والعائلات سوف تدفع الفرق بين قسط التمويل العقارى الشهرى الثابث وقيمة الإيجار الشهرى؛ وكما وضحنا سابقاً ان الإيجار سوف يزداد مع السنوات ليغطى تكلفة قسط التمويل العقارى الثابت (لا يتغير قيمته مع الزمن)؛ وعندما يتم سداد قيمة العقار، يمكن للأسرة بيع العقار أو الاستمرار في استخدامه كمصدر للتدفقات النقدية (الإيجار الشهرى).
9. قيمة العقارات تزداد بمرور الوقت
لقد كانت العقارات استثماراً جذاباً للغاية للعديد من الأفراد والمؤسسات الاستثمارية، وتتزايد قيمة العقارات بإستمرار لسببين، الأول هو أن معدلات الإيجار تستمر في الارتفاع بسبب الطلب المتنامى عليها وزيادة تكاليف البناء، ثانياً، بسبب ارتفاع عدد المستثمرين الذين يريدون الاستثمار فى العقارات.
10.عوائد الاستثمار العقارى المرتفعة
يمكن أن يتفوق الإستثمار فى العقارات على الاستثمار فى البورصة لأنك لست مضطراً ان تستثمر كامل المال، فإذا كنت ترغب في استثمار 200000 دولار في سوق الأوراق المالية، فستضطر إلى دفع 200 ألف دولار بالكامل، أما إذا كنت ترغب في الاستثمار في شقة بملغ 200000 دولار، فيمكنك القيام بذلك بمبلغ لا يتجاوز 40.000 دولار، ويضع البنك 80 في المائة من قيمة الاستثمار(عن طريق قرض التمويل العقارى)، لكنك تحتفظ بنسبة 100 في المائة من الأرباح؛ فإذا كان الإستثمار فى البورصة يعطى نفس نسبة عائد الربح فى العقارات، فإن عائدك فى الاستثمار العقاري سيكون أعلى بكثير بسبب حقيقة أنك وضعت فقط 20٪ من قيمة الاستثمار.
مقالة ذات صلة: مقاييس الاستثمار العقاري ومعادلات رياضية يجب أن تعرفها
11. الاستثمار في العقارات يساعد على تخفيف المخاطر
واحدة من أعظم فوائد وجود العقارات في محفظة الاستثمار الخاصة بك هى الحد من المخاطر، فمن المؤكد أن الحصول على دخل محسوب على أساس شهري (الإيجار) يعد ميزة بارزة للعقارات، ولكن وجود حماية ضد الاستثمارات عالية المخاطر مثل الأسهم أمر مهم في كثير من الأحيان، فوجود تنوع كافي فى محفظة الإستثمار الخاصة بك يساعد في الحماية من ان تكون محفظتك الاستثمارية بها تركيز بشكل مفرط على نوع واحد للاستثمار.
12. العقارات لا يمكن أبدا أن تساوى صفر
إن الاستثمار العقاري الخاص بك لا يمكن أبدا أن ينخفض إلى الصفر، حتى في الأوقات صعبة، على عكس الاستثمار فى الأسهم فى البورصة، فالعقارات لا تصبح قيمتها لا شيئ (صفر).
13. السيطرة
لا أرغب في ربط مصيري مع غرفة مجلس إدارة شركة ما أو مدير تنفيذي متوتر جالس خلف مكتب من الممكن ان يأحذ قرار لا يعرف أبعاده، وهذا هو السبب في ان يكون التحكم ميزة مهمة من مميزات الاستثمار العقارى، لأنك تكون الشخص المسؤول عن نجاح أو فشل إستثمارك.
- أ. إذا كنت ترغب في الحصول على صفقة أفضل، فأنت في حاجة إلى البحث الجيد للعثور عليها.
- ب. إذا كان سوق الإيجار به منافسة عالية، فيمكنك التعويض عن طريق زيادة إعلاناتك.
- ج. في حالة انخفاض قيم العقارات، يمكنك اختيار الانتظار حتى ترتفع الاسعار مجدداً أو تحسين العقار (القيام بإصلاحات) لزيادة قيمته فى السوق مرة أخرى.
وبعبارة أخرى، انت تتحكم في الاستثمار، ومستقبلك المالي، وهذا يناسب الكثير من الأشخاص.
14. الميزة الرابعة عشر للإستثمار العقارى
هذة الميزة سوف تخبرنى انت بها فى التعليقات، انا بإنتظارك.
ملحوظة أخيرة:- أنت لن تنجح فى الاستثمار العقارى ولن تستفيد بهذه المميزات إذا كنت لا تعرف قواعد الاستثمار العقارى، ولذلك أنصحك بشدة للتعرف عليها: ولذلك تناولناها فى مقالة منفصلة بعنوان قواعد الاستثمار العقارى – 36 قاعدة لتصبح مستثمر عقارى ناجح أنصح بالإطلاع عليها لأهميتها الشديدة.
مخاطر الاستثمار العقارى – عيوب وسلبيات الاستثمار العقارى
على الرغم من الإيجابيات التي ذكرناها للتو، هناك بعض العيوب التي يجب أن تكون على دراية بها قبل الاستثمار في العقارات – وبعضها كبير بما يكفي لمنعك من المضي قدمًا، وهي مذكورة أدناه.
1. الاستثمار العقاري طويل الأجل
بشكل عام، لا تتراكم عوائد الاستثمار العقاري إلا على مدى فترة زمنية طويلة، وذلك فقط إذا قمت بالشراء بحكمة (قمت بدفع القيمة العادلة للعقار) واستثمرت ما يكفي للحفاظ على العقار بشكل صحيح (القيام بإصلاحات للعقار).
2. يمكن أن يكون الدخل العقاري متغيرًا
قد تخسر المال في بعض الفترات، وهذا أمر محتمل بشكل خاص عندما يتم سداد دفعة أولى صغيرة فقط، مما يؤدي إلى دفع أقساط قرض تمويل عقاري أكبر؛ وأيضًا، في الفترات التي يكون فيها الطلب علي التأجير ضعيفًا، قد لا يتم تأجير العقار على الإطلاق أو لن يكون من الممكن رفع سعر الإيجار بالقدر الذي تريده، وهذا هو الحال بشكل خاص إذا كنت قد قمت بشراء عقار في منطقة بها بعض العيوب الأساسية، مثل معدل جريمة مرتفع، أو بعيدة عن وسائل المواصلات العامة والخدمات.
3. العقارات تتطلب الصيانة
قد تكون هناك أوقات تظهر فيها مشكلات صيانة غير متوقعة، مثل عطل في سخان المياه أو تسرب في السقف، وقد تكون تكاليف الإصلاح أو الاستبدال ذات الصلة كبيرة، ويمكن أن تمحو احتياطياتك النقدية، ويمكن أن يكون هذا بمثابة مفاجأة خاصة عندما لم يكتشف من قام بفحص العقار قبل شرائه تلك المشكلة.
مقالة ذات صلة: فحص المنزل: ما هو، أهميته، كيفية القيام به
4. العقارات تتأثر بالتحكم الحكومي في الإيجارات
إذا كنت تستثمر في وحدات سكنية، فهناك احتمال أن تفرض الحكومة المحلية ضوابط على الإيجارات، مما يحد بشدة من قدرتك على رفع الإيجارات.
5. العقارات تتطلب جزء من وقتك
الاستثمار في العقارات يتطلب قدرا كبيرا من الوقت، وستحتاج إلى قضاء بعض الوقت في التعرف على الأحياء التي ترغب في الاستثمار فيها، وتحديد المشكلات المتعلقة بفرص الاستثمار المحتملة، والتعامل مع مشكلات الصيانة؛ ومن الممكن تعيين مدير عقاري للتعامل مع المستأجرين، ولكن التعامل مع مدير العقار أيضاً سيظل يتطلب قدرًا معينًا من الوقت.
6. تكاليف المعاملات العقارية مرتفعة
يمكن أن تكون تكاليف المعاملات المرتبطة بشراء وبيع العقارات باهظة للغاية؛ وهذه التكاليف تشمل العمولات، والتأمين على العقار، ورسوم قرض التمويل العقاري، ومجموعة متنوعة من تكاليف الإغلاق الأخري، ويمكن أن تمحو بسهولة هذه التكاليف ارتفاع القيمة السوقية للعقار، ولا يمكن تعويض هذه التكاليف إلا من خلال الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة من الزمن، بحيث يمكن أن ترتفع قيمة العقارات إلى درجة كبيرة؛ وجزء كبير من هذه التكاليف هو عمولة الوكيل العقاري.
7. يخضع الدخل العقاري للضرائب
الدخل المستمر من العقارات (مبلغ الإيجار الشهري)، وكذلك الأرباح الناتجة عن بيع العقارات، تخضع جميعها لضرائب الدخل الحكومية في كثير من الدول، وهذه الضرائب يمكن أن تكون كبيرة، ولذلك من المهم إستشارة محاسب قانوني معتمد لمعرفة نظام الضرائب التي ستخضع لها والإعفاءات الضريبية التي تستطيع الحصول عليها.
8. يمكن أن تنخفض قيم العقارات
ومن المحتمل تماماً أن تنخفض القيمة السوقية للعقارات بشكل حاد على المدى القصير، وخاصة عندما يسبق ذلك فقاعة في قيم العقارات (الفقاعة العقارية) التي تؤدي إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات أعلى من المستويات الطبيعية، فإذا قمت بشراء عقار بالقرب من ذروة الفقاعة العقارية بدفعة أولي down payment متواضعة، وشهدت انخفاضًا في التقييم ثم قمت ببيعه بعد انفجار الفقاعة العقارية، فمن المحتمل جدًا أن يتم فقدان مبلغ الدفعة الأولى بالكامل.
مقالة ذات صلة: تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه
9. يمكن أن تنخفض إيجارات العقارات
خلال فترات الانكماش الاقتصادي، قد يكون من الصعب العثور على مستأجرين ذوي جودة عالية، فإذا طال أمد الانكماش، فقد تواجه مدفوعات الرهن العقاري والصيانة والمرافق المستمرة دون أي مدفوعات إيجار مقابلة، أو قد تواجه سلسلة من المستأجرين الغير ملتزمين بسداد الإيجار.
10. العقارات ليست سائلة
قد يكون من الصعب بيع العقارات خلال فترة زمنية قصيرة، فيمكن أن تكون هذه مشكلة إذا كانت لديك حاجة فورية لمبلغ نقدي كبير؛ فعندما تكون في حاجة ماسة إلى المال، قد ينقض المستثمر الجشع ويقدم النقود على الفور بخصم كبير على سعر السوق للعقار، وهذا يمكن أن يؤدي إلى خسارة كبيرة في البيع.
11. العيب الحادي عشر
هذا العيب انت ستضيفه في التعليقات بالأسفل. نحن جميعاً بإنتظارك، فلا تبخل علينا بمشاركتك.
وفي النهاية يمكن التخفيف من العيوب السابقة عن طريق الاحتفاظ بالعقارات لسنوات عديدة، والحفاظ على احتياطي نقدي للحفاظ على ملاءتك المالية خلال أي حالات تدفق نقدي سلبية، وتحويل مكاسبك من مبيعات العقارات إلى استثمارات عقارية جديدة (من أجل تجنب الضرائب لو كنت في أمريكا – راجع قوانين البلد الذي تعيش قيه). وباختصار، هناك عيوب للاستثمار العقاري، ولكن هناك طرق لمنعها من إرباكك.
