لقد أثبت الاستثمار في صناديق الريت REIT أنه يمكن أن يفيد المستثمرين من جميع المستويات، الأمر الذي يستدعي طرح بضعة أسئلة: ما هي صناديق الريت REIT؟ وما هى مميزاتها وعيوبها؟، وما هي كيفية الاستثمار فيها؟، وأيهما أفضل الاستثمار في صناديق الريت ام الاستثمار في العقارات المادية، وهل صناديق الريت استثمارات طويلة الأجل جبدة؟؛ وكل هذه الاسئلة سنوضح إجابتها في هذه المقالة.
ما هو الاستثمار العقارى؟
الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.
مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر
ما هي صناديق الريت REIT؟
صناديق الريت REIT أو ما تسمى بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة هي هو شركة أو مؤسسة مالية تمتلك أو تمول العقارات المدرة للدخل في مختلف القطاعات، وتم تصميم صناديق الريت لتوفير وسيلة للأفراد للاستثمار في العقارات المدرة للدخل دون الحاجة إلى شراء العقارات أو إدارتها أو تمويلها بشكل مباشر؛ وغالبًا ما تمتلك صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (صناديق الريت) شققًا ومستودعات ومرافق تخزين ذاتي ومراكز تجارية وفنادق، وأفضل صناديق الريت تدفع أرباحًا كبيرة ومتزايدة، ولكن كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإنها يمكن أن تحمل مخاطر، ويتم تداول معظم صناديق الريت في البورصة.
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة
ما هي المتطلبات لتصبح صندوق ريت؟
هناك عدة معايير تميز صناديق الريت عن الأسهم الأخرى المتداولة في البورصة، فمثلاً يجب أن تكون معظم أصول صناديق الريت مرتبطة بالاستثمارات العقارية، ويتعين عليها توزيع ما لا يقل عن 90.0٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا في شكل أرباح، وتتمتع صناديق الريت بإمكانات نمو محدودة بسبب متطلبات توزيع الأرباح؛ ومع ذلك، فإن توزيع الأرباح لا يخلو من فوائده الخاصة، حيث يُسمح لصناديق الاستثمار العقاري (صناديق الريت) المؤهلة بخصم جميع أرباح الأسهم التي تدفعها كل عام من دخل الشركة الخاضع للضريبة، وهذا يقلل بشكل كبير من التزاماتهم الخاضعة للضريبة، ولكي يتم تصنيف الشركة كصندوق استثمار عقاري (صنوق ريت)، يجب على الشركة أن تفي بالمتطلبات التالية:
- يجب أن تضم جميع صناديق الاستثمار العقارية (صناديق الريت) 100 مساهم أو مستثمر على الأقل، ولا يمكن لأي منهم أن يمتلك أكثر من 50% من الأسهم
- يجب أن يكون ما لا يقل عن 75% من أصولها مستثمرة في العقارات أو النقد cash أو سندات الخزانة
- أن يكون 75% من إجمالي دخلها من الاستثمارات العقارية
- يجب عليها دفع أرباح تعادل 90٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين
- يجب أن تتم إدارتها من قبل مجلس الإدارة أو الأمناء
ما هي أنواع صناديق الريت؟
- صناديق ريت الملكية Equity REIT – صناديق الريت تلك تمتلك وتدير عقارات مدرة للدخل، ويتم توليد الدخل من الإيجارات وارتفاع قيمة العقارات، وتغطي صناديق ريت الملكية Equity REIT مجموعة واسعة من أنواع العقارات، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية.
- صناديق ريت القروض العقارية Mortgage REITs (mREITs) – لا تستثمر صناديق ريت القروض Mortgage REITs (mREITs) في العقارات المدرة للدخل، بل في قروض التمويل العقاري والأوراق المالية المدعومة بالتمويل العقاري، وتعمل صناديق الريت تلك بمثابة البنك وتجمع الفائدة على التمويل الذي توفره للعقارات المدرة للدخل عن طريق شراء أو إنشاء قروض التمويل العقاري والأوراق المالية المدعومة بقروض التمويل العقاري وبعبارة أخرى، تستثمر صناديق ريت القروض Mortgage REITs في القروض العقارية، ومن خلال تقديم رأس المال الذي تحتاجه صناديق الريت الأخرى للاستثمار في العقارات، يمكن لصناديق ريت القروض Mortgage REITs الجلوس وتحصيل الفائدة على الأموال التي تقرضها، وقد تكون صناديق ريت القروض Mortgage REITs (mREITs) حساسة لتقلبات أسعار الفائدة.
- صناديق الريت المختلطة Hybrid REIT – هذه الصناديق هي عبارة عن مزيج من Equity REIT و Mortgage REITs، فهي تمتلك العقارات المدرة للدخل وتقدم قروض التمويل العقاري أيضًا للمستثمرين العقاريين، وتأتي الإيرادات من كل من إيرادات الإيجار والفوائد علي القروض.
- صناديق الريت العامة غير المدرجة Public Non-Listed REITs (PLNRs) – لا يتم تداول صناديق الريت العامة غير المدرجة في البورصات، وعادة ما يتم شراء وبيع أسهمها من خلال وسيط أو مستشار مالي، وقد يكون لديهم سيولة أقل مقارنة بصناديق الريت المتداولة علنًا.
- صناديق الريت الخاصة Private REITs – صناديق الريت الخاصة هي صناديق غير مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة ولا يتم تداولها في البورصات، وغالبًا ما يتم تقديمها لمجموعة مختارة من المستثمرين وقد يكون لها معايير استثمار محددة.
تخصصات صناديق الريت REIT
فيما يلي قائمة بالقطاعات التي تختار معظم صناديق الريت REIT العمل فيها:
- صناديق ريت مراكز البيانات: مع تطور التكنولوجيا، تزداد شعبية صناديق ريت مراكز البيانات؛ وكما هو واضح من اسمها، تمتلك صناديق ريت مراكز البيانات عقارات مجهزة خصيصًا لإيواء مراكز البيانات.
- صناديق ريت الرعاية الصحية: تمتلك صناديق ريت الرعاية الصحية مجموعة متنوعة من الأصول العقارية المادية التي يمكن أن تتراوح من مرافق الرعاية الطبية مثل المستشفيات ومساكن كبار السن والمراكز الصحية إلى مكاتب الأطباء والصيدليات.
- صناديق ريت التخزين الذاتي: ربما تكون صناديق ريت التخزين الذاتي هي الأكثر وضوحًا بين تخصصات صناديق الريت السابقة، حيث تمتلك صناديق ريت التخزين الذاتي مرافق تخزين ذاتي self-storage facilities؛ وتقوم هذه الشركات بتأجير وحدات التخزين الذاتي لتوليد الدخل على أساس شهري.
- صناديق الريت المكتبية: على عكس نظيراتها السكنية، يمكن لصناديق الريت المكتبية الاستثمار في عدد من الأصول الفريدة في مجال المكاتب الإدارية.
- صناديق ريت الضيافة: صناديق ريت الضيافة تخدم صناعة الضيافة hospitality industry، مما يعني أن هذه النصاديق تميل إلى امتلاك الفنادق والمطاعم وربما حتى مراكز التسوق.
- صناديق الريت الصناعية: اكتسبت صناديق الريت الصناعية سمعة جيدة لامتلاك مساحات صناعية كبيرة؛ فعلى سبيل المثال، تميل معظم صناديق الريت الصناعية إلى امتلاك مرافق كبيرة مثل المستودعات والمصانع ومراكز التوزيع.
- صناديق الريت السكنية: تستثمر صناديق الريت السكنية في العقارات السكنية مثل الشقق الفلل والبنتهاوس والتاون هاوس والعمارات السكنية .
- صناديق ريت التجزئة: صناديق ريت التجزئة هي صناديق تستثمر في مراكز التسوق والمجمعات التجارية.
- صناديق ريت البنية التحتية: تمتلك صناديق ريت البنية التحتية مجموعة واسعة من العقارات (والأراضي) التي تشكل أساس حياتنا اليومية؛ على سبيل المثال، يمكن لصناديق ريت البنية التحتية أن تمتلك أبراجًا خلوية تستخدمها شركات الاتصالات، وشبكات الألياف الضوئية التي تستخدمها شركات التكنولوجيا، وأي نوع من أصول البنية التحتية التي تتطلب أرضًا أو أصولًا عقارية مادية لتشغيلها.
- صناديق ريت الزراعة: تمتلك صناديق ريت الزراعة قطعًا كبيرة من الأراضي، والتي تستخدمها لزراعة مجموعة متنوعة من الأشجار، ثم يتم حصاد الأشجار لإنتاج المنتجات، ثم يتم بيع تلك المنتجات لتحقيق الربح.
- صناديق الريت المتنوعة: صناديق الريت المتنوعة هي التي تمتلك العديد من الأصول المذكورة أعلاه، ولهذا السبب تقع ضمن هذه الفئة.
- صناديق الريت المتخصصة: الحجم الهائل للأصول العقارية أكبر من أن يتم احتواؤه في قائمة واحدة، ولهذا السبب فإن العديد من الأصول العقارية التي لا تتناسب مع أي مكان مذكور أعلاه تندرج ضمن هذه الفة؛ والعقارات المخصصة للأغراض التعليمية والسجون (في أمريكا هناك سجون خاصة)، على سبيل المثال، تنتمي إلى فئة صناديق الريت المتخصصة Specialty REITs لأنها لا تستوفي معايير أي شيء آخر، فهي فريدة من نوعها للغاية.
ما هي فوائد الاستثمار في صناديق الريت REIT؟
- الشفافية – تخضع معظم صناديق الريت لرقابة هيئة الأوراق المالية او هيئة الأسواق المالية (يختلف المسمى حسب كل بلد)، ويُطلب منها الكشف عن معلومات مهمة مثل تقارير الأرباح، لذلك هناك شفافية أكبر بكثير في عالم صناديق الريت مقارنة بالعديد من أدوات الاستثمار الأخرى.
- السيولة – يمكن بسهولة بيع وشراء الأسهم في البورصة.
- توزيعات الأرباح – توفر مصدر دخل ثابت للمستثمرين، حيث يتم إرجاع 90% أو أكثر من الأرباح إليهم.
- التنويع – يعد وجود صندوق استثمار عقاري في محفظة استثمارية ميزة عندما تنخفض الأسهم أو الأوراق المالية الأخرى لأن صناديق الريت عادة ما يكون لها ارتباط منخفض بأداء فئات الأصول الأخرى.
- الأداء – ثبت تاريخياً أن أداءها جيد بسبب التقدير المستمر طويل الأمد للعقارات التجارية.
ما هي عيوب الاستثمار في صناديق الريت REIT؟
- نمو بطيء – بما أن 90% من الأرباح يتم إرجاعها إلى المستثمرين، يمكن إعادة استثمار 10% فقط في الأعمال التجارية.
- دفع ضرائب أعلى – في امريكا تخضع بعض أرباح أسهم صناديق الريت التي يحصل عليها المساهمون للضريبة كدخل عادي، في حين تخضع معظم الأرباح الأخرى للضريبة بمعدل أقل، يرجى مراجعة القوانين الضريبية في بلدك.
- مخاطر الاستثمار – يمكن أن تكون مخاطر الاستثمار كبيرة بسبب العوامل التي قد تؤثر على سوق العقارات، مثل تقييم العقارات، وأسعار الفائدة، والديون، والموقع الجغرافي، وقوانين الضرائب؛ ولذلك، يجب بذل العناية الواجبة due diligence.
- رسوم الإدارة – تفرض بعض صناديق الريت رسومًا باهظة على التعاملات transaction ومصاريف الإدارة، مما يؤدي إلى تقليل صافي العوائد للمستثمرين.
- الحد الأدنى من السيطرة – لا يستطيع المستثمرون التحكم في القرارات التشغيلية، مثل ملكية العقارات.
مقالة ذات صلة: تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه
كيف تستثمر في صناديق الريت REIT؟
قد يقرر المستثمرون شراء أسهم في صندوق استثمار عقاري معين مدرج في البورصات الرئيسية، ويمكنهم القيام بذلك بالطرق الثلاث التالية.
- الأسهم stocks: تستطيع الاستثمار في صناديق الريت من خلال شراء أسهم تلك الصناديق، وهذه العملية سهلة كما تفعل مع أي سهم آخر.
- صناديق الاستثمار المشتركة Mutual funds: صناديق الاستثمار المشتركة Mutual funds تقوم بدراسة مجموعة من صناديق الريت والاستثمار فيها نيابةً عنك، وتمكنك من الحصول على تنويع فوري ومخاطر أقل، وتقدم العديد من شركات الوساطة هذه الصناديق، ويتطلب الاستثمار فيها قدرًا أقل من الجهد مقارنة بالبحث في صناديق الريت بشكل فردي والاختيار من بينها للاستثمار.
هل صناديق الريت REIT هي استثمارات جيدة علي الأجل الطويل؟
يمكن أن تكون صناديق الريت استثمارات رائعة طويلة الأجل، ولكن ليس بالمعنى التقليدي؛ ففي حين أن النتيجة الأكثر جاذبية للاستثمار طويل الأجل في الأسهم بنتج من عقود من النمو، فإن صناديق الريت تعتمد على أرباح الأسهم لإرضاء المستثمرين، حيث يُطلب من صناديق الريت (بموجب القانون) دفع ما لا يقل عن 90.0٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل أرباح، والقيام بذلك يحد بطبيعته من إمكانات النمو لكل شركة تقريبًا تعتبر صندوق ريت؛ وفي مقابل دفع أرباح للمساهمين، لا يطلب من صناديق الريت دفع ضرائب الشركات.
وهذا لا يعني أن صناديق الريت لا يمكن أن تظهر إمكانات نمو هائلة، ولكن الميزة الأكثر جاذبية للاستثمار في صناديق الريت لفترة طويلة من الزمن هي تراكم الأرباح، وسيحصل أي شخص يمتلك حصة في صندوق ريت على توزيعات أرباح (على شكل نسبة مئوية من سعر السهم)، وتقوم معظم صناديق الريت بتوزيع أرباح ربع سنوية، ولكن يمكن أن تتراوح توزيعات الأرباح من شهرية إلى سنوية، ويعتمد عدد المرات التي يقوم فيها صندوق الاستثمار العقاري بتوزيع الأرباح على الشركة وثباتها المالي.
صناديق الريت ليست هي الأسهم الوحيدة التي تدفع أرباحا، فالعديد من الأسهم في مؤشر S&P 500 او في اي مؤشر أخر لأي بورصة تدفع أرباحًا للمساهمين؛ ومع ذلك، فإن أرباح صناديق الريت عادة ما تكون أكبر من نظيراتها من الأسهم وعادة ما تكون أكثر تواترا، ويُشار عادةً إلى أولئك الذين يستثمرون في صناديق الريت على أنهم مستثمرو الدخل income investors، حيث يُنظر إلى كل أرباح تُمنح للمستثمر على أنها دخل في نظر مصلحة الضرائب الأمريكية، ومع شراء أسهم بما فيه الكفاية في العديد من صناديق الريت عالية الجودة، لا يوجد سبب لعدم تمكن أفضل محافظ الاستثمار العقاري اليوم من توليد دخل سلبي كافٍ ليحل محل الراتب السنوي؛ ولهذا السبب يسمونه استثمار الدخل.
مقالة ذات صلة: ايهما أفضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟
أيهما أفضل الاستثمار في صناديق الريت ام الاستثمار في العقارات المادية؟
يسمح الاستثمار في صناديق الريت للمستثمرين بالاستفادة من إمكانات قطاع العقارات دون شراء أي أصول مادية فعليًا؛ فبدلاً من شراء العقارات، يمكن لأولئك الذين يستثمرون في صناديق الريت الاستثمار في الشركات التي تستثمر هي في العقارات. ويمكن لمستثمري صناديق الريت الاستفادة من السوق الذي كان أداؤه جيدًا تاريخيًا دون شراء العقارات فعليًا وبدلاً من شراء الأسهم المتداولة في البورصة؛ فباستثناء بضع سنوات، تجاوزت عوائد صناديق الريت السنوية بالفعل مؤشر S&P 500، ويعود تاريخ صناديق الريت إلى عام 1972.
وستضع العقارات المادية قدرًا أكبر من السيطرة في أيدي المستثمر، ومن الطبيعي أن يكون للمستثمرين العقاريين دور أكبر في استثماراتهم الخاصة، مما يعني أن نجاحهم وفشلهم يعتمد في الغالب على أفعالهم، ويمكن المستثمرين في العقارات المادية تحقيق أرباح أكبر من شراء العقارات وإصلاحها ومن ثم بيعها، مع ان هذه الاستراتيجية سوف تحتاج منك جهد ووقت علي عكس استراتيجية الاستثمار في صناديق الريت، وللعلم لو اخترت الاستثمار في صناديق الريت يجب أن تقوم بدراسة كل صندوق واستثماراته، ونسبة المخاطرة فيها، فهل مثلا يستثمر في العقارات التجارية، ام في المباني السكنية ام في المنشأت السياحية، وما هي المخاطر المحتملة لكل صندوق ريت بناء على الاستثمارات التي يستهدفها هذا الصندوق.
لا يوجد أي إجابة قاطعة يمكن تقديمها في النقاش حول”أيهما افضل الاستثمار في صناديق الريت ام الاستثمار في العقارات المادية؟”، وقد أثبتت كلتا الاستراتيجياتان أنهما ستشكلان إضافة قيمة إلى أي محفظة استثمارية، والعامل الأكبر هو كيف ستقوم بتنويع محفظة استثماراتك، وما هو وضع محفظتك الاستثمارية حاليا، وما هو الهدف الذي تريد تحقيقه.
مقالة ذات صلة: مقاييس الاستثمار العقاري ومعادلات رياضية يجب أن تعرفها
.فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
