في هذه المقالة سنوضح الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟، حيث سنوضح ما هو التمويل بالمرابحة وما هو التمويل بالإجارة بالتفصيل، وسنقدم أيضا بعض المعلومات والنصائح المفيدة الأخرى بخصوص التمويل العقاري.
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).
وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.
مقالة ذات صلة: التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب
الفرق بين المرابحة والإجارة
ما هو التمويل بالإجارة (الإجارة المنتهية بالتمليك)؟
التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجير مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الآن 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية؛ وفى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك، ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:
- السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
- السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.
ما هو التمويل بالمرابحة؟
التمويل بالمرابحة هو ان يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة، وفى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة، ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.
فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق قرض التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة أولى وكانت الفائدة 5 % متناقصة وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 380112 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583.80 دولار، لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذي تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140112 دولار.
وفرضاً انك بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار، فعلى اعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000 دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140112 دولار و النصف الآخر المتبقي عليك وهو 70056 لن يكون مطلوب منك سداده لأنه يعتبر تكلفة تأجيل للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك أمواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك)، ولكن يجب ان تعلك انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70056 وهو مبلغ الفوائد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص (حسب جدول سداد الفائدة المتناقصة)، وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وغرامة السداد المعجل (فائدة ثلاثة أشهر فقط) وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار، ولكن هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.
ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت الموجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع، ويجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين)، ويجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لا يأخذ البنك أكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
مقالة ذات صلة: الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة، وايهما أفضل؟
ما هو التمويل بالمشاركة – اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﻧﺗﻬﻳﺔ ﺑﺎﻟﺗﻣﻠﻳك (اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﺗﻧﺎﻗﺻﺔ)؟
التمويل بالمشاركة يعني ان يقوم العميل والبنك بالمشاركة فى تمويل شراء العقار ويقوم البنك فى البداية بشراء العقار بالكامل ثم يقوم العميل بشراء حصة البنك بشكل تدريجى على مدة طويلة حتى تصبح قيمة تملك البنك فى العقار صفر، وفى الوقت نفسه يؤجر العميل الحصة المملوكة للبنك فى العقار ويتم إنقاص الإيجار كلما زادت حصة العميل فى العقار وبالتالى يتم إعادة تقييم مبلغ الإيجار كل ستة شهور.
مقالة ذات صلة: نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
ما هو قرض التمويل العقاري التقليدي؟
لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة والتمويل بالمشاركة فى التمويل العقارى ففي الغالب يكون قرض التمويل العقاري التقليدي هو السائد، ففيه يقترض العميل من البنك او شركة التمويل العقاري المال ويكون العقار كضمان للمال، ويتم دفع الدفعة الأولي down payment وفي الغالب تساوي 20% من ثمن القرض، وأحياناً يتم الإعفاء من الدفعة الأولي لو كان القرض مدعوم من الحكومة، ويمتد قرض التمويل العقاري لفترات طويلة قد تصل الي ثلاثين عام، وجزء من كل قسط شهري تقوم بسداده يذهب لسداد الفائدة، والتي غالباً ما تكون متناقصة.
نصائح عند إختيار أفضل تمويل عقارى
بعض النصائح الواجب الانتباه إليها سواء كنت ستختار تمويل بالإجارة او تمويل بالمرابحة :
1. يجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة. هذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة. هذة النقطة بالغة الأهمية ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك اخر.
2. بعض الإخوة قاموا مع البنوك بتوقيع تمويل العقارى بنظام الإجارة ومع إرتفاع الفائدة فى الفترة السابقة ومع توقع إستمرار إرتفاعها زادت عليهم الأقساط الشهرية التى يجب دقعها للبنك ولذلك وجب التنويه انك من الممكن ان يتم تحويل نظام العقد من الإجارة الى مرابحة حسب تعليمات مؤسسة النقد فى السعودية؛ وللعلم عند توقيعك على عقد تمويل بالاجارة يتم إعادة تقييم الفائدة كل سنتين حسب نظام سايبور (SAIBOR) المتعلق بسعر الفائدة بين البنوك السعودية ولو انت خارج السعودية يكون حسب معدل الفائدة السائد الذى يحدده البنك المركزى فى بلدك.
وأنصح بالإطلاع على هذة المقالة التى تناولنا فيها 10 نصائح لاختيار أفضل تمويل عقاري
فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
