التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب

إن الحصول على قرض التمويل العقارى هو أكبر التزام مالي يتحمله معظمنا على الإطلاق؛ ولذلك من الضروري أن تفهم ما تقوم بالتوقيع عليه عندما تقترض المال لشراء عقار. وفي هذه المقالة سوف نوضح ما هو التمويل العقاري، وأنواع التمويل العقاري وشروطه، و سنوضح أيضاً مخاطر التمويل العقاري ومميزاته وعيوبه، وبعض الأمور الأخرى المهمة.

ما هو الاستثمار العقارى؟

الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.

تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟

التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية)، وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب).

ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.

ويجب ان يكون العقار الذى تريد البنك ان يموله “مسجل” لكى تستطيع شراؤه، فمثلاً فى مصر يجب ان يكون العقار مسجل لدى الشهر العقارى، فى السعودية يجب ان تكون الأوراق وصكوك الملكية سليمة وان يكون العقار مسجل لدى كاتب العدل وهكذا فى باقى الدول العربية؛ فالأصل فى التمويل العقارى ان يكون العقار مسجل للتأكد من انك سوف تشترى من صاحب العقار الأصلى ومنع اى عمليات نصب او قضايا قد يرفعها اى شخص فى المستقبل بإدعاء ان العقار الذى تم تمويله فى الاساس هو ملكه وليس ملك من قمت انت بالشراء منه.

وقد يجد البعض ان هذا شرط تعجيزى ولكن هذا لضمان حقك وضمان حق البنك وفى مصر مثلاً من الممكن ان تشترى العقارات القابلة للتسجيل وهى العقارات التى تم بنائها على ارض مسجلة برخصة بناء سليمة وان يكون العقار الذى به الشقة مواصفاته مطابقة لرخصة البناء ولا توجد به ادوار زائدة عن المسموح به فى رخصة البناء وان يكون العقار كامل المرافق وتم تشطيب الواجهة.

أنواع التمويل العقارى

أشهر أنواع التمويل العقارى فى الوطن العربى هى:

1. التمويل بالإجارة

التمويل بالإجارة يعنى ان يقوم البنك بشراء العقار ويقوم بتأجيره للعميل مع وعد بتملك العميل العقار فى اخر مدة التأجير مع دفع اخر قسط، وفى الإجارة لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة تكون متغيرة، بمعنى ان لو معدل الفائدة السائد الآن 5% وبعد عامين ارتفع سوف ترتفع قيمة الأقساط الشهرية ولو انخفض سوف تنخفض قيمة الأقساط الشهرية؛ وفى الإجارة كما وضحنا انت تكون كالمستأجر، فاى إصلاحات فى العقار تكون مطلوبة من البنك وليس منك، ولكنى شخصياً لا انصح بنظام الإجارة لسببين:

السبب الأول هو تغير قيمة الأقساط على السنين، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.
السبب الثانى هو انك لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة.

2. التمويل بالمرابحة

يقوم البنك بشراء العقار ثم يبيع العقار لك بالإضافة الى ربح معلوم، ففى المرابحة العقار يتم تسجيله بأسمك وليس بأسم البنك كما يحدث فى الإجارة، وفى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقارى وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة، ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.

فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق قرض التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة أولى وكانت الفائدة 5 % متناقصة وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 380112 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583.80 دولار، لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذي تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140112 دولار.

وفرضاً انك بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار، فعلى اعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000 دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140112 دولار و النصف الآخر المتبقي عليك وهو 70056 لن يكون مطلوب منك سداده لأنه يعتبر تكلفة تأجيل للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك أمواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك)، ولكن يجب ان تعلك انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير حسب الموجود فى عقدك مع البنك.

فمبلغ 70056 وهو مبلغ الفوائد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص (حسب جدول سداد الفائدة المتناقصة)، وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وغرامة السداد المعجل (فائدة ثلاثة أشهر فقط) وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار، ولكن هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.

ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت الموجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع، ويجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين)، ويجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لا يأخذ البنك أكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.

3. التمويل بالمشاركة – اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﻧﺗﻬﻳﺔ ﺑﺎﻟﺗﻣﻠﻳك (اﻟﻣﺷﺎرﻛﺔ اﻟﻣﺗﻧﺎﻗﺻﺔ)

التمويل بالمشاركة يعني ان يقوم العميل والبنك بالمشاركة فى تمويل شراء العقار ويقوم البنك فى البداية بشراء العقار بالكامل ثم يقوم العميل بشراء حصة البنك بشكل تدريجى على مدة طويلة حتى تصبح قيمة تملك البنك فى العقار صفر، وفى الوقت نفسه يؤجر العميل الحصة المملوكة للبنك فى العقار ويتم إنقاص الإيجار كلما زادت حصة العميل فى العقار وبالتالى يتم إعادة تقييم مبلغ الإيجار كل ستة شهور.

4. قرض التمويل العقاري التقليدي

لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة والتمويل بالمشاركة فى التمويل العقارى ففي الغالب يكون قرض التمويل العقاري التقليدي هو السائد، ففيه يقترض العميل من البنك او شركة التمويل العقاري المال ويكون العقار كضمان للمال، ويتم دفع الدفعة الأولي down payment وفي الغالب تساوي 20% من ثمن القرض، وأحياناً يتم الإعفاء من الدفعة الأولي لو كان القرض مدعوم من الحكومة، ويمتد قرض التمويل العقاري لفترات طويلة قد تصل الي ثلاثين عام، وجزء من كل قسط شهري تقوم بسداده يذهب لسداد الفائدة، والتي غالباً ما تكون متناقصة.

شروط التمويل العقارى – معلومات تفصيلية وشرح التمويل العقارى

وسوف تجد عزيزي القاريء ان شروط التمويل العقارى متشابهة لحد كبير بين الدول العربية، فهذة بعض الشروط والاحكام التى توجد فى كل دولنا العربية:

الأشخاص المؤهلين للحصول على التمويل العقارى من هم فى سن 21 عام على الأقل .
يجب عند إنتهاء اخر قسط تمويل عقارى ان تكون فى سن 60 عام لو كنت تعمل فى القطاع الحكومى او 65 إذا كنت تعمل لحسابك الخاص.
يجب ان يكون لديك دخل كافى لكى تحصل على التمويل العقارى، ويجب ان ان تكون نسبة الدين إلى دخلك الشهري لا تزيد عن نسبة معينة، فمثلا في السعودية قد حددت قواعد البنك المركزي السعودي (ساما) الحد الأقصى لمقدار العبء الشهري الذي يمكن أن يتحمله العميل لسداد الديون وهو 33% من الراتب الشهري إذا كان موظفًا، و 25% إذا كان متقاعدًا..
لا تستطيع ان تأخد تمويل عقارى يغطى تكلفة العقار بالكامل، وفى الغالب انت يجب ان تدفع دفعه اولى down payment وهى 20% من ثمن العقار، وانت تقوم بدفع هذه الدفعة لكى يجنب البنك نفسه المخاطرة باحتمالية ان ينخفض سعر العقار فى المستقبل، وأيضاً لكى يتأكد البنك انك عندك الجدية عند طلب التمويل؛ وفى كثير من الدول احيانا يتم دعم المشترين الشباب وإزالة شرط الدفعة الأولى 20%، ولذلك يجب عليك العودة لقوانين البلد التى سوف تشترى فيها العقار.
توجد مصاريف فرعية دائماً فى التمويل العقارى مثل مصاريف المثمن العقارى التابع للبنك لكى يتأكد ان الثمن المدفوع فى العقار المطلوب تمويله هو الثمن الحقيقى للعقار، ولكى يتأكد من ان ثمن العقار المعروض من قبل البائع هو القيمة الحقيقية للعقار، وهناك مصاريف كتابة العقود واحياناً مصاريف عمولة الوسيط العقاري.
يجب ان تقدم بيان بالراتب من الشركة التى تعمل بها سواء كانت قطاع خاص او حكومى، ويجب ان يوضح بيان الراتب مفردات مرتبك ويجب ان يكون راتبك متجاوز الحد الأدنى للمبلغ المطلوب الموضوع من قبل البنك او شركات التمويل العقارى كدخل شهرى لإعطاء التمويل العقارى؛ وبالطبع بيان الراتب يجب ان يحمل ختم الشركة وتاريخ التوطيف ومرتبك وتوقيع المدير المسئول، ولو كنت تعمل لحسابك الخاص يجب ان تقدم الإقرار الضريبى الخاص بك او تقدم بيان من محاسب قانونى لتوضيح دخلك السنوي والشهري من عملك الخاص.
يجوز ان تجمع بين مرتبك ومرتب زوجتك لزيادة الدخل الشهرى لطلب قرض تمويل عقارى أعلى او حتى لوصول الحد الأدنى لطلب التمويل.
يمكن ان يشترى احد الوالدين او كلاهما العقار لك ويقوما هما بالسداد من مرتبيهما ولكن يجب ان يكون اخر قسط قبل بلوغهما سن التقاعد وهو 60 عام للقطاع الحكومى او 65 عام لو كانا يعملان لحسابها الخاص.
يمكن تقديم دليل علي انك تحصل علي دخل آخر غير الراتب الشهري مثل الودائع وشهادات الاستثمار او إيصالات إيجارات عقارات مملوكة لك او اى مصدر دخل قد يرتضيه الممول لك سواء كان بنك او شركة تمويل,
عندما تحصل على التمويل العقارى يتم رهن العقار الخاص بك ولا تستطيع بيعه إلا بالعودة للبنك او لشركة التمويل العقارى، وللعلم مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض، وعند البيع خلال مدة التمويل العقارى سوف يأخذ البنك ما تبقى له من قيمة الأقساط ولن تدفع قيمة الفائدة المتأخرة ووضحنا ذلك فى مثال المرابحة فى بداية المقالة.
أصحاب المعاشات المبكرة مثلاً كمن خرج معاش فى سن الأربعين تسمح له بعض الدول مثل مصر بالحصول على التمويل العقارى على ان يكون اخر قسط عند تمام الستين عام، ولكن يجب ان يكون المعاش اكبر من الحد الأدنى للدخل الشخصى الذى وضعه البنك او شركة التمويل العقارى لمن يريد الحصول على التمويل العقارى.
العقد الثلاثى هو عقد يكون بين ثلاثة أطراف وهم البائع ومن حصل على التمويل “المشترى” ومن قام بالتمويل “البنك”.
يجب عليك التأكد عند التعامل مع خبير لتثمين او تقييم العقار او عند التعامل مع وسطاء عقاريين انهم معتمدين ومسجلين لدى الجهات الرقابية فى الدولة التى يتم الاستثمار فيها لكي لا يتم النصب والإحتيال عليك.
يتم سداد الأقساط اما فى البنك او خزينة الشركة المانحة للتمويل.
يسأل بعض الأخوة ماذا يحدث لو لم أقم بسداد الأقساط العقارية؟، فى معظم الدول لو لم تقم بسداد 3 أقساط متتالية سوف يقوم البنك او شركة التمويل بإتخاذ الإجراءات القانونية للتنفيذ على العقار.
التنفيذ على العقار هو ان يقوم البنك او شركة التمويل العقارى بالحجز على العقار والقيام ببيعه لتسديد ديونك ويأخذ البنك نصيبه ولو جاء مبلغ البيع اكبر من دينك لدى البنك سوف يعطونك الفرق بين دينك وثمن العقار، وللعلم سوف تأخذ الفرق لو كنت على نظام المرابحة ولا تأخذه لو كنت بالإجارة كما وضحنا بالأعلى.

مخاطر التمويل العقارى

قبل التفكير في فكرة الحصول على قرض تمويل عقاري، من المهم أن تتعرف على المخاطر المحتملة التي تنطوي عليها حتى تتمكن من تحديد ما إذا كانت بالفعل هي الخطوة المناسبة لك ام لا؛ وفروض التمويل العقارى لها سمعة انها عالية المخاطر إذا فشلت في مواكبة سداد الأقساط.

1. يمكن أن تتغير أسعار الفائدة

عندما لا تأخذ قرض تمويل عقارى بسعر فائدة ثابت سوف تتغير قيمة الأقساط كلما تغير سعر الفائدة فى البنك خلال مدة قرض التمويل العقارى، ففى ظل عدم وجود فائدة ثابتة وفى عالم يتميز بالتغير وعدم الثبات فمن الأفضل دائماً الحصول على فائدة ثابتة.

2. سوء فهم سياسة قرض التمويل العقاري الخاص بك

الكثير من المقترضين لا يفهمون سياسات البنك الذى يتعاملون معه بشكل صحيح، فيجب ان تكون على علم بجميع التكاليف المصاحبة لقرض التمويل العقارى مثل تكاليف تقييم وتثمين العقار وتكاليف تسجيل العقار وتكاليف السمسرة والمحامى .. الخ؛ فالبنوك عندما تقوم بإقراضك المال تريد دائماً ان تمتلك السيطرة الكاملة فى العقد المبرم لحماية اموالهم ولذلك من المهم جداًَ جداً قراءة كل بند وكل شرط من شروط العقد بينك وبين البنك.

3. الظروف الطارئة

ستظل مسؤولاً عن دفع قسط التمويل العقارى الشهرى في الموعد المحدد إذا مرضت أو فقدت وظيفتك، ويجب عليك التفكير فيما إذا حدث ذلك لا قدر الله هل ستستطيع ان تقوم بمواكبة سداد هذه الأقساط الشهرية؟. مون الأفضل دائماً الإدخار في حالة دخولك في هذا الموقف – فهذه الأشياء لا يمكن التنبؤ بها، ويجب ان تتأكد ان فى حالة الوفاة او العجز الكلى سوف يتم إسقاط قيمة التمويل وعدم المطالبة بها وسوف يصبح العقار ملك للورثة، وهذا يحدث لان البنك او شركة التمويل العقارى تقوم بالتأمين على أخطار الوفاة او العجز الكلى، وانصحك دائما بالتأكد ان فى الحالة الوفاة او العجز الكلى سوف يسقط الدين ويصبح العقار ملك للورثة فهذة النقطة بالغة الأهمية، ولو البنك الذى تتعامل معه لا يوفر ذلك انصح بالبحث عن بنك آخر.

4. الخوف من انخفاض قيمة العقار – الخوف من الفقاعات العقارية – الخوف من إنهيار سوق العقارات

يسأل البعض هل من الممكن ان تنخفض قيمة العقار مثل ما حدث فى ازمة الرهن العقارى فى امريكا؟، فقبل اي استثمار عقاري يجب ان تدرس السوق الذى تنوى ان تستثمر فيه اولاً، وهل يحدث مضارابات على العقار، وهل توجد فقاعه عقاريه فيه، وماذا يقول المحللون الاقتصاديون الذين هم على الحياد كمراكز الدراسات الاقتصادية والأبحاث وأساتذة الجامعات، فانا اتعجب ممن يذهب ويسأل شخص عن اى سوق عقارى ويكون هذا الشخص سيعود عليه النقع ان قمت بشراء العقار كمن يذهب ويسأل مطور عقارى او سمسار.

تعريف المضاربة على العقارات

المضاربة على العقارات هو إستثمار ينطوي على درجة عالية من المخاطرة حيث يكون تركيز المشتري على تقلبات الأسعار، يشتري المستثمر العقار في محاولة للربح من التغيرات في القيمة السوقية، ونحن نطلق على شخص ما لقب المضارب عندما يكون هو أو هي أقل اهتماما بالقيمة الحقيقة للعقار، وأكثر إهتماماً وتركيزاًعلى تحركات الأسعار؛ ولا يهتم المضارب بالدخل السنوي الذي قد يجلبه العقار، مثل قيمة الإيجارات السنوية، يل ما يهم المضارب هو ثمن بيع العقار في تاريخ مستقبلي.ويكون هدف المضارب هو الدخول والخروج السريع من السوق.

تعريف الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية هي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغير عقلانية فى الأسعار، وتبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا لتحدث زيادة فيه، وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية؛ وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب او يحدث ركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – و انفجار الفقاعات.

ولكن فى الغالب لا قدر الله لو حدث إنخفاض فى العقارات فى اى سوق عقارى من المحتمل ان يكون الإنخفاض فى حدود 20% ولذلك تجد البنك يطلب دفعة اولى بحوالى 20% لتأمين نفسه ضد مخاطر انخفاض الأسعار وتعثرك فى السداد، ولو حدث هذا الانخفاض سوف يتجه السوق للتصحيح والزيادة بمرور السنوات؛ وتذكر عزيزي القارئ ان ما ذكرته هو مجرد تحليل ليس شخصى فالبنوك نفسها تتخذ إحتياطتها بطلب 20 % مقدماً وندعوا الله ان لا تأتى اى أزمة عقارية فى بلد وان جاءت لا تتعدى ال 20 %.

وللعلم العقارات فى أمريكا انخفضت خلال ازمة الرهن العقاري بنسبة 33%، وكانت هناك تحذيرات من المحللين الاقتصاديين من عام 2005 وازدادت فى 2006 و2007 وانا اخبرك بذلك لأن من استمع للمحللين الاقتصاديين الحياديين خرج من السوق قبل الأزمة ومن أستمع الى سماسرة العقارات وشركات التمويل العقارى انخفضت العقارات وانتظر خمس سنوات لكى يتغلب السوق على انخفاض 33%، واعلم انا لا اقول لك إستثمر فى سوق معين او لا تستثمر، انا اقول لك كل الأبعاد بكل حيادية واطلب منك ان تدرس اى سوق عقارى قبل الإستثمار فيه وان تعرف المخاطر وان تعرف ان حدثت هذه المخاطر ماذا سوف يكون تأثيرها.

5. شروط السداد المبكر والبيع المبكر وما هى المصاريف التى ستدفعها

يجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين)، ويجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار، ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لايأخذ البنك اكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية، وبعض البنوك تفرض نسبة او غرامة عند السداد المبكر او بيع العقار بعد عدد من السنوات، ويجب ان تعرف من البداية ما هى المصاريف التى ستدفعها عند السداد المبكر او بيع العقار قبل تسديد قرض التمويل العقار بالكامل.

6. عدم سداد مدفوعات الرهن العقاري

يسأل البعض ماذا أفعل لو لم أستطع سداد قيمة أقساط قرض التمويل العقارى العقارى او تأخرت فى سداد الأقساط؟، اعلم اولاًعزيزى القاريء ان قيمة الألف دولار او الألف جنيه مصرى او الألف ريال سعودى سوف تنخفض بعد عشر سنوات لانخفاض القوة الشرائية لنفس المبلغ ومدة أقساط التمويل العقارى فى الغالب تكون 15 او 20 او 25 عام، فلو انت مثلاً تدفع الان مبلغ 1200 دولار كقيمة قسط شهرى ومع متوسط تضخم 5% فستجد بعد عشر سنوات ان 1200 دولار كقيمة 750 دولار الان، وأعلم ان مرتبك مثلأ سوف يزيد مع الزيادات السنوية الدورية والأرزاق بيد الله ولكن لو حدث ولم تستطيع السداد من الممكن ان:

تقوم بإعادة التمويل.
تقوم ببيع العقار وتأخذ الأرباح كما وضحنا بالأعلى
تقوم ببعض الأمور الأخرى المهمة والمفيدة التى ناقشناها فى مقالة منفصلة مخصصة لهذة الجزئية مع بعض النصائح. ولذلك أنصحك بقراءة هذه المقالة التى كانت بعنوان نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى

مزايا وعيوب التمويل العقاري

فيما يلي بعض الإيجابيات والسلبيات للمساعدة في اتخاذ قرار بشأن الحصول على قرض التمويل العقاري.

مزايا التمويل العقارى

1. قيمة النقود والمستقبل

إن شراء أصل من القيمة المرتفعة مثل العقار بسعر اليوم ودفع قيمة هذا الأصل في المستقبل باستخدام عملة تخفض قيمتها هو فكرة رائعة.

2. بعض التكاليف قد تكون معفاة من الضرائب

في بعض الدول يتم خصم قسط قرض التمويل العقاري من إجمالي الدخل الخاضعة للضريبة، ولذلك يجب ان تستعين بمحاسب قانوني لكي تستفيد من اي إعفاءات ضريبية موجودة.

3. تقليل عدم اليقين

أنت تعرف مقدار قسط قرض التمويل العقاري الخاص بك الذى ستدفعه كل شهر، وانت لديك فكرة عامة عن المبلغ الذي ستدفعه في الضرائب العقارية لو كانت مطبقة فى بلدك؛ فعند إمتلاك عقار هناك عدم يقين أقل بكثير مقارنة بملغ الإيجار الشهرى الذى يتغير ويزداد كل عام، فمبلغ قسط التمويل العقارى سيكون ثابت طوال مدة القرض التى تكون عادة 15 او 20 او 25 او 30 عام، وهذة النقطة على اعتبار انك لن تقوم بالشراء نقداً “كاش” ولكن سوف تقوم بأخذ قرض تمويل عقارى.

4. العقارات في كثير من الأحيان تزداد قيمتها

عادة ما ترتفع قيمة العقار يكون الفرق بين ثمن الشراء وثمن البيع سيكون مكسب للمستثمر، وهذا يجعل من العقار بمرور الوقت الفرخة التى تبيض ذهب؛ ومن المعروف ان العقارات ترتفع قيمتها بسبب زيادة الطلب عليها وتنحفض قيمتها بسبب انخفاض الطلب عليها، والعقارات سلعة عليها طلب دائم وأبدى ولكن أحياناً يزداد الطلب بطريقة وهمية بسبب المضاربات العقارية فتصبح أسعار العقارات فى السوق وهمية ومبالغ فى قيمتها.

مقالة ذات صلة: أفضل وقت لشراء العقار
مقالة ذات صلة: أفضل وقت لبيع العقار

5. إمتلاك العقارات يمكنك من بناء حقوق الملكية العقارية Real estate equity

واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية العقارية، وحقوق الملكية العقارية تعني الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية العقارية لهذا العقار هى 50.000 دولار؛ وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك، فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل، وإليك مثال مبسط لتوضيح الفكرة: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري. وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.

6. الحرية لإمتلاك منزل احلامك على ارض الواقع

ستوفر لك ملكية العقار عن طريق قرض التمويل العقارى الحرية فى إنشاء طريقة العيش التي طالما حلمت بها، وهذا يعني أنك ستتمكن من القيام بكل الأشياء التي تجعلك تشعر انك فى منزلك، مثل إجراء تغييرات على الأرضيات، وطلاء الغرف بالألوان التي تحبها وامتلاك الحيوانات الأليفة الخاصة بك، دون الحاجة إلى الحصول على موافقة من المالك؛ ولكن إذا كنت تستأجر، سيكون من المرجح أنك لن تستمتع بهذه الامتيازات، بينما تقلق بشأن الزيادة المستقبلية في قيمة الإيجار، حيث أنها ستزداد عادة كل عام.

عيوب التمويل العقاري

1. الدين

عن طريق الحصول على قرض التمويل العقاري فإنك تلتزم بسداد الكثير من المال خلال فترة زمنية معينة؛ فعلى مدار 25 عاماً، ستدفع أكثر بكثير من المبلغ الذي اقترضته (ستدفع أصل القرض بالإضافة الي الفادئة).

2. قرض مضمون

قرض التمويل العقاري هو قرض مضمون ضد الممتلكات الخاصة بك لذلك إذا كنت لا تستطيع الاستمرار فى مواكبة سداد القرض، فقد ينتهي بك الأمر إلى فقدان منزلك.

3. التكاليف الإضافية والرسوم

بالإضافة إلى الفائدة التي تدفعها، يمكن أن يكون هناك مبلغ مدهش من التكاليف الأخرى التي يجب دفعها، مثل تكاليف تقييم وتثمين العقار وتكاليف تسجيل العقار وتكاليف السمسرة والمحامى .. الخ.

4. الفائدة المتغيرة

ان قررت ان تأخذ قرض تمويل عقارى بفائدة متغيرة سوف تتغير أسعار الفائدة على القرض العقاري باستمرار، ويمكن أن تنخفض الفائدة وقد تكون هذه ميزة لك، ولكن من الممكن ان يزيد سعر الفائدة أيضاً و ذلك سيعنى أنك تدفع أكثر مما كنت تتوقع؛ ولذلك أنصح دائماً بالفائدة الثابتة فقيمة قسط قرض التمويل العقارى لا يتغير مع مرور السنوات.

5. إنخفاض قيمة العقار الخاص بك

ناقشنا تلك النقطة فى مخاطر التمويل العقارى بالأعلى.

التخلص من قرض التمويل العقارى

المساحة الفاصلة بين قدرتك على السيطرة على ديونك وعدم قدرتك على السداد قد تصبح لسوء الحظ خارج نطاق السيطرة، و بغض النظر عن نوع الدين الذي أنت مطالب به، فإن سداده قد يستغرق سنوات – أو حتى عقود (قرض التمويل العقاري) – للتخلص من هذا الدين؛ ولحسن الحظ، توجد بعض الاستراتيجيات التي يمكن أن تجعل سداد الديون أسرع – وأقل إيلاماً، فإذا كنت مستعداً للتخلص من القروض و الديون، ففكر في الطرق المجربة والصحيحة التالية:

1. أدفع أكثر من الحد الأدنى للدفع

إن إحدى أفضل الطرق لسداد الديون في وقت أقرب هي ان تقوم بالدفع أكثر من الحد الأدنى للدفعة الشهرية التى أنت مطالب بدفعها، فالقيام بذلك لن يساعدك فقط على توفير تكلفة الأجل (الفائدة) طوال فترة القرض، ولكنه سيزيد من سرعة عملية الدفع؛ ولتجنب أي صداع، تأكد من أن المُقرض لا يوجد عنده ما يمنع من ان تقوم بالسداد المبكر قبل البدء بالقرض. فمثلاً إذا كانت قيمة قسط سداد القرض 1000 دولار شهرياً، فمن الممكن سداد 1500 دولار لتسريع التخلُّص من القرض.

2. جرب طريقة كرة الثلج

إذا كنت ترغب في دفع أكثر من الحد الأدنى لجميع الديون التي أنت مطالب بسدادها، ففكر في استخدام طريقة كرة الثلج الديناميكية لتسريع عملية تسديد ديونك، وكخطوة أولى سترغب في سرد جميع الديون التي تدين بها من الأصغر إلى الأكبر، وقم بتوجيه كل أموالك الفائضة لتسديد أصغر دين، مع القيام بتسديد الحد الأدنى من المدفوعات على جميع قروضك الكبيرة، وبمجرد أن يتم دفع الرصيد الأصغر، ابدأ في وضع هذا المبلغ الإضافي نحو أصغر الديون التالية حتى تسدد هذا الدين، وهكذا.

وبمرور الوقت، يجب أن تختفي ارصدتك الصغيرة واحدة تلو الأخرى، فسيتم توفير المزيد من الدولارات ليتم توجيها لتسديد الديون الكبيرة ثم الديون الأكبر، وهذا هو ما يطلق عليه “تأثير كرة الثلج”؛ وتأثير كرة الثلج يسمح لك بسداد ديون أصغر أولاً – تسجيل بعض “الانتصارات” للتأثير النفسي – بينما يسمح لك بجعل أكبر قروض فى النهاية ليتم تسديدها. وفي نهاية المطاف، الهدف هو توفير كل دولاراتك الإضافية من ديونك الصغيرة التى تم سدادها والتخلص منها وتوجيها للديون الكبيرة إلى أن يتم التخلص من كل الديون والقروض المطلوبة منك وتصبح في النهاية غير مطالب بسداد اى دين.

وتوجد نصائح إضافية تناولناهم فى مقالات منفصلة حتى لا تكون هذه المقالة طويلة جداً، وهذة المقالات انصح بشدة بالإطلاع عليها وكانت بعنوان التخلص من الديون المتراكمة وسدادها وكيفية تجنب التعثر – 22 نصيحة مهمة و نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى.