أيهما أفضل: الايجار أم التمليك مع توضيح المميزات والعيوب؟

ملكية العقار هو حجر الزاوية لحلم اى رجل، وهو أمر يتطلع إليه العديد من الرجال كنوع من طقوس المرور إلى مرحلة البلوغ، ولكن هل شراء منزل هو الاختيار الصحيح لك؟، هل هناك وقت من الممكن أن يكون التأجير أفضل من الشراء؟، ولإجابة هذه الأسئلة موضوع مقالة اليوم هو أيهما أفضل الايجار أم التمليك.

تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟

التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).

وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.

إيجابيات وسلبيات تأجير العقارات (بيوت او شقق)

إيجابيات تأجير العقارات (شقق او بيوت)

1. المرونة والحركة

إذا كنت صغيراً ومفعماً بالحياة، ومحباً للسفر و تغيير الأماكن مثل تغيير ملابسك، يمنحك عقد الإيجار المرونة اللازمة للتنقل بسهولة وقتما تشاء، وتستمر معظم عقود الإيجار لمدة عام، ويمكنك في كثير من الأحيان التفاوض بشأن فترة أقصر إذا كان ذلك شيئا تحتاج إليه، وكل ما عليك القيام به في نهاية عقد الإيجار هو الانتقال لمكان جديد، وان تترك المكان نضيفاً، وربما استبدال بعض مصابيح الإضاءة، وتحويل المفاتيح إلى المالك، فالتأجير يسمح لك أن تكون أكثر حرية.

2. توفير أموال أكثر من الشراء (على المدى القصير)

إذا نظرت إلى الشراء مقابل الاستئجار من منظور مالي بحت، فعادة ما يوفر التأجير أموال أكثر من الشراء على المدى القصير؛ فعلى العكس من شراء العقار، فالتأجير تكاليفه الأولية تقتصر فى الغالب على شهرين مقدم ويُسترد هذا المبلغ عند إنتهاء مدة الإيجار، أما عند شراء العقار سوف تنتظر فى الغالب مدة 3 – 5 سنين لكى تحقق منه أرباح جيدة.

3. انخفاض التكاليف الشهرية

فى بعض الدول تكون ملزم بدفع ضرائب عقارية او مصاريف تأمين للعقار او ملزم بجز الأعشاب امام منزلك او مجموعة من المصاريف الأخرى، وهذا لا يحدث عند التأجير فعندما يحدث عطل فكل ما عليك كمستأجر هو الإتصال بالمالك.

سلبيات تأجير العقارات (شقق او بيوت)

1. عدم التحكم في العقار

لاتستطيع هدم حائظ او بناء حائظ او تغيير الوان الغرف او وضع مسامير فى الحائط لتعليق لوحة معينة إلا بإستئذان المالك، فهذا بالطبع سوف يحد من إحساسك بالحرية.

2. لا يوجد حقوق ملكية عقارية

مبلغ الإيجار الشهرى هو تكلفة منتهية لن ترى هذه الأموال مرة أخرى أبدا، فعلى المدى القصير قد توفر أموال عند التأجير أكثر من الشراء (كما وضحنا فى بداية المقالة)، ولكن مع ذلك التأجير يعتبر تكلفة باهظة وصفقة خاسرة لو ستعتمد على توفيرك على المدى القصير من سنة لثلاث سنوات فقط. ملحوظة:- سوف نناقش تعريف حقوق الملكية العقارية فى السطور القادمة.

3. زيادة الإيجار السنوي تفوق التضخم

عندما ينتهي عقد الإيجار، يكون مالك العقار حرا في زيادة الإيجار على العقار، وعادة ما يفعلون؛ وكان قبل انهيار سوق العقارات فى 2008، كانت الزيادة السنوية تساوي عادة معدل التضخم فى أمريكا. ومع ذلك، في أعقاب انهيار سوق العقارات في الولايات المتحدة، تجاوزت الزيادة في الإيجارات معدل التضخم بسبب الطلب الكبير على تأجير العقارات؛ وفي عام 2010، ارتفعت قيمة الإيجارات بمعدل 4.2 ٪ (كان التضخم في عام 2010 3 ٪)، وفي بعض المدن عالية الطلب مثل واشنطن العاصمة، ارتفع الإيجار بنسبة 7 ٪، وبالطبع غني عن التنويه انه عندما يكون لديك قرض تمويل عقاري بسعر فائدة ثابت، تبقى الدفعة الشهرية ثابتة طوال فترة القرض.

مقالة منفصلة:- الأزمة المالية 2008 – أزمة الرهن العقارى – الأسباب والحلول

إيجابيات وسلبيات شراء عقار (بيت او شقة)

إيجابيات امتلاك وشراء عقار (بيت او شقة)

1. لديك حق الوصول إلى قدر أكبر من الخصوصية

امتلاك منزل يعني عدم وجود مالك يتجول لفحص العقار كثيراً، وأنت غير ملتزم بمعايير سلوك معينة؛ فعندما تمتلك منزلاً لديك المزيد من الخصوصية على عكس الإيجار.

2. التكاليف يمكن التنبؤ بها

أنت تعرف مقدار قسط قرض التمويل العقاري الذى ستدفعه كل شهر، ولديك فكرة عامة عن المبلغ الذي ستدفعه في الضرائب العقارية لو كانت مطبقة فى بلدك؛ فعند إمتلاك عقار هناك عدم يقين أقل بكثير مقارنة بملغ الإيجار الشهرى الذى يتغير ويزداد كل عام، فمبلغ قسط التمويل العقارى سيكون ثابت طوال مدة القرض التي تكون عادة ما بين 15 الي 30 عاما، ومن المعروف أن قيمة المال تنخفض مع مرور الزمن بسبب التضخم، فمع متوسط تضخم 5% ستجد بعد عشر سنوات ان 1200 دولار كقيمة 750 دولار الان؛ وهذا على اعتبار أنك لن تقوم بالشراء نقداً “كاش” ولكن سوف تقوم بأخذ قرض تمويل عقارى ولذلك انصحك بقراءة المقالة التالية بعنوان شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟

3. بعض التكاليف قد تكون معفاة من الضرائب

في الولايات المتحدة، العديد من أصحاب المنازل يؤهلهم إمتلاك منزل من الحصول على خصم ضريبي، حيث ان أقساط التمويل العقارى يمكن خصمها كمصروفات في كثير من الأحيان ، ويجب ان تعلم ان قوانين الضرائب فى تغير مستمر وخصوصاً فى أمريكا، ولذلك يجب ان تتابع دائماً قوانين الضرائب العقارية فى البلد التى سوف تشتري فيها العقار؛ ويجب ان تعرف ان حدود الخصم الضريبي تتغير حسب حالتك وإمكانياتك، فالمتزوج غير الأعزب وهكذا، ولذلك يجب الإطلاع على التفاصيل الخاصة بالضرائب العقارية وإعفائتها فى البلد التى سوف تشتري فيها العقار.

4. العقارات في كثير من الأحيان تزداد قيمتها

عادة ما ترتفع قيمة العقار، فالفرق بين ثمن الشراء وثمن البيع سيكون مكسب للمستثمر، وهذا يجعل من العقار بمرور الوقت الفرخة التى تبيض ذهبا؛ ومن المعروف ان العقارات ترتفع قيمتها بسبب زيادة الطلب عليها وتنحفض قيمتها بسبب إنخفاض الطلب عليها، والعقارات سلعة عليها طلب دائم وأبدى ولكن أحياناً يزداد الطلب بطريقة وهمية بسبب المضاربات فتصبح أسعار العقارات فى السوق وهمية ومبالغ فى قيمتها ولذلك تناولنا فى مقالات منفصلة:-

5. إمتلاك العقارات يمنحك الحرية لامتلاك منزل احلامك على ارض الواقع

ستوفر لك ملكية العقار حرية إنشاء طريقة العيش التي طالما حلمت بها، وهذا يعني أنك ستتمكن من القيام بكل الأشياء التي تجعلك تشعر انك فى منزلك، مثل إجراء تغييرات على الأرضيات، وطلاء الغرف بالألوان التي تحبها وامتلاك الحيوانات الأليفة الخاصة بك، دون الحاجة إلى الحصول على موافقة من المالك؛ ولكن إذا كنت تستأجر، سيكون من المرجح أنك لن تستمتع بهذه الامتيازات، بينما تقلق بشأن الزيادة المستقبلية في قيمة الإيجار، حيث أنها ستزداد عادة كل عام.

6. إعادة التمويل العقارى

يسمح شراء المنزل او البيت بعملية إعادة تمويل قرض التمويل العقارى ولا يسمح التأجير بذلك، وإعادة تمويل القرص هو إستبدال القرض القديم بقرض جديد بشروط جديدة، او هو عملية يمر بها أصحاب المنازل لتغيير سعر الفائدة و/أو شروط قرض التمويل العقاري الحالي، فمثلأً لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق قرض التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة أولى وكانت الفائدة 5 % متناقصة وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 380112 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583.80 دولار، لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذي تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140112 دولار.

و بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك إعادة تمويل العقار على الفائدة الجديدة السائدة 4% مع زيادة المدة المتبقية في القرض 10 أعوام إضافية لتصبح 20 عام حتي تخفض قيمة القسط الشهري، وبالطبع سوف تدفع تكاليف إعادة تقييم عقار جديدة، ورسوم جديدة للمحامي، واي تكاليف اخرى يحددها البنك ولنفترض انها 1500 دولار، ففي هذه الحالة سوف يصبح القسط الشهري هو 904.92 دولار بتوفير 678.97 شهرياً، وهذا الرابط لحاسبة تستطيع من خلالها حساب إعادة التمويل العقاري بكل سلاسة، وبالطبع تستطيع ترجمة الصفحة من المتصفح لو لغتك الانجليزية غير جيدة.

ملحوظة: يجب ان تكون اخر دقعة للقسط الشهرى عند بلوغك سن 60 عام لو انت موظف فى القطاع الحكومى او الخاص وعند بلوغ 65 عام لو انت تعمل لحسابك الخاص.
ملحوظة: يلجأ بعض الأشخاص الى إعادة تمويل القرض العقارى للحصول على سيولة إضافية، من خلال الاستفادة من الفارق بين قيمة القرض العقاري الحالي والقيمة السوقية للعقار.

7. إمتلاك العقارات يمكنك من بناء حقوق الملكية العقارية

واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية العقارية Real estate equity، وحقوق الملكية العقارية تعني الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية العقارية لهذا العقار هى 50.000 دولار.

وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على أنها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك، فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل، وإليك مثال مبسط لتوضيح الفكرة: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري. وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.

ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض، فعند السداد المبكر انت لا تدفع الفائدة على المدة المتبقية فى القرض؛ فمثلاً فى السعودية في حالة السداد المبكر انت ستدفع فائدة الثلاثة أشهر القادمة فقط ويتم احتسابها على أساس الرصيد المتناقص.

مقالة ذات صلة: 17 نصيحة لبيع منزلك بسرعة وسهولة
مقالة ذات صلة: نصائح عند شراء منزل أحلامك – 14 نصيحة مهمة

سلبيات وعيوب شراء عقار (شقة او بيت)

1. إنه التزام طويل الأجل

عادة ما يتطلب امتلاك منزل التزام من سنتين إلى خمس سنوات لتعظيم المكاسب المالية التي يمكن تحقيقها، فإذا قمت بشراء عقار سوف تقوم تقوم بالإنتظار 3 – 5 سنين على الاقل لكى تحقق مكاسب جيدة عند إعادة بيعه.

2. أصحاب المنازل يدفعون تكاليف الصيانة

تقع تكاليف صيانة التلفيات على عاتق صاحب المنزل او العقار، وهذا يعني تحمل تكلفة إصلاحات باهظة الثمن يمكن أن تظهر بشكل غير متوقع، مثل استبدال سخان الماء أو إصلاح مرحاض مكسور او إصلاح السقف.

3. يتطلب دفعة أولى

على الرغم من وجود بعض القروض العقارية بمقدم يبلغ 0 دولار مدعومة من حكومات بعض الدول للمشترين الشباب، إلا أن معظم القروض العقارية تتطلب دفعة أولى down payment تكون فى الغالب 20٪ من ثمن العقار، وقد تقوم بعض البنوك بتخفيض الدفعة المقدمة الى 10%، وهناك أيضا تكاليف السمسرة وتكاليف كتابة العقود وتسجيل العقار.

4. إمكانية عدم قدرتك على سداد أقساط التمويل العقارى

فشل المقُترض (هو انت صاحب العقار) في تسديد الدفعات الشهرية في الوقت المناسب قد يؤدي إلى أن يحجز المُقرض (البنك) على منزلك، وتعتبر أقساط قرض التمويل العقاري التزاماً مالياً يمتد على مدى فترة زمنية طويلة تكون فى معظم الاحيان 10 او 15 او 20 او 25 او 30 سنة، وهذا بالتأكيد شيء مرعب إذا كنت لا تعرف بالضبط الى أين تتجه.

ولكن إن فشلت فى تسديد قيمة التمويل العقارى من الممكن ان تقوم بالبيع المبكر للعقار و تستفيد بحقوق الملكية العقارية كما وضحنا بالأعلى فى جزء المميزات، ولكن قيامك ببيعك للعقار لأنك فشلت فى سداد أقساط التمويل العقارى هو آخر شيء يجب القيام به، ولذلك أنصح بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى.

5 يحد من قدرتك على الإنتقال

باعتبارك مالك المنزل، لا يمكنك الإنتقال وترك منزلك على الفور، لأنك تحتاج إلى بيعه أولاً و هذا الأمر الذي يمكن أن يكون عملية شاقة ومحبطة خاصة عندما نكون في عجلة من أمرنا؛ وعادة، قد يستغرق الأمر عدة أسابيع أو أشهر فقط للعثور على مشتر محتمل وإتمام عملية البيع؛ ولذلك، إذا كنت تتوقع أن يتم نقلك إلى مكان جديد فى عملك، فقد لا يكون هذا أفضل وقت لشراء منزل، ولكن عن طريق التأجير سيكون لديك المرونة فى الإنتقال وترك المكان الذى تعيش فيه على الفور بعد كتابة إشعار لمالك العقار الذي تستأجر منه.

نصيحة لا تقم بشراء عقار إذا كنت لن تستقر فيه لمدة 3 – 5 سنوات، لأنك إن لم تفعل ذلك فإحتمال كبير انك لن تحقق مكاسب عند بيع منزلك مرة أخرى .

نصائح مهمة لتوضيح أيهما أفضل الإيجار أم التمليك

منذ عام 1975، ارتفعت أسعار المساكن بمعدل 4.5 في المائة سنوياً فى الولايات المتحدة الأمريكية، ولذلك يبدو أن قطاع العقارات يمثل استثماراً جيداً وكبيراً في الأوقات الجيدة ولكن فى اوقات الحروب او الازمات الإقتصادية كما حدث فى عام 2008 من المحتمل ان تكون هناك خسارة.
إذا كنت ستشتري العقار من أجل الخصومات الضريبية على قرض التمويل العقارى فلا تنسى انك سوف تقوم بدفع فائدة للبنك، وهذه الفائدة تكلفة، وظروفك المالية سوف تكون أسوأ بسبب الفائدة، فلا تشترى عقار من أجل استقطاعات ضريبية فقط، وكما وضحنا الاستقطاعات تختلف من اسرة الى اخرى ومن بلد الى اخرى.
الكثير من الناس يقارنون بين ما يدفعوه كإيجار وما يدفعوه كقسط قرض عقارى، وهذة نقطة جيدة للبدء فى إتخاذ قرار شراء عقار، ولكن اعلم انك عند الشراء بقرض تمويل عقارى ستكون قيمة قسط القرض الشهرى ثابت ولا تتغير بمرور السنوات اما الإيجار سوف يزداد مع الزمن وقيمة النقود تنخفض مع الزمن، واتمني ان تتذكر تلك النصيحة (إن شراء أصل من القيمة المرتفعة في الغالب (العقار) بسعر اليوم ودفع قيمة هذا الأصل في المستقبل باستخدام عملة تخفض قيمتها هو فكرة رائعة.)
لو كنت تخطط لشراء منزل وقيمة قسط القرض العقارى 1500 دولار مثلاً، وقيمة الإيجار الذى تدفعه حالياً 1000 دولار، فقم لمدة 6 شهور على الأقل بتجنيب 500 دولار بالإضافة لمبلغ الإيجار ليصبح ما تقوم بتجنيبه من مدخلاتك الشهرية 1500 دولار قبل اتخاذ خطوة الشراء، لكى تحدد هل انت تستطيع الإلتزام بدفع قيمة قسط التمويل العقارى ام لا؟
فى النهاية لو انت تقوم بتأجير مكان بمبلغ معين و هذا المبلغ لو قمت بدفعه كقسط تمويل عقارى لن يوفر لك إلا مكان اصغر او اقل فى المستوى من المكان الذى تعيش فيه حالياً، فانصحك بان تشترى الأصغر والأٌقل فى المستوى فعلى أقل تقدير سوف تستفيد من حقوق الملكية فى العقار، وسوف يكون شعورك النفسى جيد لانك تعيش فى ما تملك، ومن الممكن بعد 5 سنين ان تكون ظروفك المادية تحسنت والعقار اكتسب حقوق ملكية فتقوم ببيع العقار وتستفيد من حقوق الملكية العقارية وتنتقل للأفضل، وان لم تتحسن ظروفك المالية وظلت كما هى فعلى الأقل سوف يصبح لديك عقار تملكه بعد انتهاء اقساط القرض العقارى حتى لو بعد 20 سنة، سوف تصبح مالك وليس مستأجر.

صديقى القارئ، انا حاولت ان اغطى كافة الجوانب لكي يكون لديك قدرة على إتخاذ قرار مناسب بعد قراءة هذة المقالة، فأتمنى ان تشارك بالتعليقات بأى إضافة منك، وشكراً.