الاستثمار في العقارات التجارية: ما هو، انواعه، مميزاته، عيوبه

الاستثمار في العقارات هو وسيلة رائعة لبناء الثروة، ومن المعروف أن الاستثمار العقاري التجاري على وجه الخصوص يعتبر من أعلى مصادر الدخل، فإذا كنت تستثمر في العقارات السكنية لبضع سنوات وتتساءل عن كيفية الاستثمار في العقارات التجارية، فإن هة المقالة هي كل ما تحتاج إلى معرفته للبدء.

ما هو الاستثمار العقارى؟

الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.

ما هي العقارات التجارية؟

العقارات التجارية هي العقارات التي يتم تأجيرها عادة لأغراض تجارية، ويتضمن الاستثمار في العقارات التجارية شراء أو تطوير العقارات التي تم تصميمها بهدف إسكان المستأجرين التجاريين، وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن الأراضي الخام (ارض فراغ غير مطورة وغير مستغلة) التي تم شراؤها لتطوير العقارات التجارية مدرجة أيضًا في هذا التعريف، ويمكن تصنيف العقارات التجارية بشكل عام إلى خمسة أنواع رئيسية. استمر في القراءة لمعرفة المزيد عن كل واحد.

أنواع العقارات التجارية

قبل أن ندخل في آليات كيفية الاستثمار في العقارات التجارية، من المهم أن نفهم الأنواع المختلفة للعقارات التجارية؛ وبهذه الطريقة، يمكنك البدء في التفكير في نوع الأصول التجارية التي تريد التخصص فيها، وتخدم العقارات التجارية مجموعة واسعة من الأغراض ولكن يتم تجميعها بشكل عام في الأنواع التالية:

1. المساحات المكتبية

النوع الأكثر شيوعًا من العقارات التجارية هو المساحات المكتبية office space، والتي يمكن أن تتراوح من المكاتب المستأجرة لعميل واحد إلى ناطحات السحاب، والمساحات المكتبية يتم تصنيفها الي واحدة من ثلاث فئات: الفئة أ، أو الفئة ب، أو الفئة ج.

وعادةً ما تكون العقارات التجارية المكتبية من الفئة أ Class A عبارة عن مباني مبنية حديثًا أو تم تجديدها على نطاق واسع في مناطق ممتازة مع سهولة الوصول إلى المرافق الرئيسية، وعادةً ما تقوم شركات إدارة العقارات المحترفة بإدارتها.
وغالبًا ما تكون العقارات التجارية المكتبية من الفئة ب Class B عبارة عن مباني قديمة تتطلب استثمارًا رأسماليًا، وعلى الرغم من أنها تتم صيانتها وإدارتها بشكل جيد، إلا أن هذه العقارات تتطلب إصلاحات وتحديثات طفيفة، مما يجعلها هدفًا شائعًا للمستثمرين.
وتُستخدم عادةً العقارات التجارية المكتبية من الفئة ج Class C لفرص إعادة التطوير، وتتميز بشكل عام بموقع سيء، وتتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة لتحسين البنية التحتية القديمة، كما أن معدلات الشواغر المرتفعة فيها أعلى بكثير من المباني ذات الفئات الأعلى.

2. البيع بالتجزئة

نوع آخر من العقارات التجارية المشهورة هو مباني البيع بالتجزئة retail buildings، وغالبًا ما تشمل مراكز التسوق ومراكز البيع بالتجزئة المجتمعية إلى البنوك والمطاعم.

3. المباني الصناعية

المباني الصناعية تتراوح ما بين المستودعات إلى مواقع التصنيع الكبيرة، وعادةً ما تكون المباني الصناعية موجهة نحو الصناعات التحويلية، حيث أنها توفر مساحات بالمواصفات المطلوبة وتوفر القدرة على توزيع البضائع، وكما أن هذه العقارات التجارية عمومًا توفر فرصًا أكبر للاستثمار.

4. العقارات متعددة الأغراض

العقارات متعددة الأغراض هي العمارات السكنية ولكن بها أيضاً محلات تجارية او مكاتب إدارية، ويبدأ العديد من المستثمرين السكنيين residential investors في العقارات التجارية من خلال الاستثمار في العقارات متعددة الأغراض؛ والعقارات متعددة الأغراض تكون في مناطق تسمح فيها قوانين الأحياء السكنية ان يكون العقار مخصص للسكن وللأغراض التجارية في نفس الوقت.

5. الأغراض الخاصة

بشكل عام، يتم تصميم العقارات ذات الأغراض الخاصة لاستخدام محدد، لدرجة أنه سيكون من الصعب إعادة توظيف العقار لاستخدام آخر، وتعتبر مغاسل السيارات ومرافق التخزين الذاتي والمدارس من الأمثلة على العقارات ذات الأغراض الخاصة، وتمثل صناعات الترفيه والسياحة نسبة كبيرة من العقارات ذات الأغراض الخاصة أيضًا، ومن الأمثلة الشائعة في صناعة صناعات الترفيه والسياحة الفنادق والسينمات والمسارح والملاعب الرياضية والمتنزهات الترفيهية.

مميزات الاستثمار في العقارات التجارية

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات التجارية مجزيًا للغاية، على المستويين الشخصي والمالي، وبالنسبة للكثيرين فإن هدف الاستثمار في العقارات التجارية هو تحقيق الثروة والأمن في المستقبل، ويستخدمها آخرون للحصول على مزايا ضريبية وتنويع المحفظة الاستثمارية، ويمكن للمستثمر التجاري أيضًا الاستفادة من المزايا التالية:

1. دخل أعلى

الميزة المميزة للاستثمار في العقارات التجارية هي الدخل المحتمل الأعلى؛ وبشكل عام، تتمتع العقارات التجارية بعائد أفضل على الاستثمار، بمتوسط ستة إلى اثني عشر بالمائة، في حين أن العقارات العائلية الواحدة تحقق ما بين واحد وأربعة بالمائة، وهذه النسب تنطبق على السوق الأمريكي. ثانيًا، تكون عقود الإيجار التجارية بشكل عام أطول من تلك التي ستجدها في العقارات السكنية، وهذا يعني أنه يتعين على أصحاب العقارات التجارية التعامل مع معدل دوران أقل بكثير للمستأجرين.

2. التدفق النقدي

تتمتع العقارات التجارية بميزة مميزة للغاية وهي تدفق دخل ثابت نسبيًا بسبب فترات الإيجار الأطول؛ وبالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تحتوي العقارات التجارية على وحدات أكثر من العقارات السكنية، مما يعني أنه يمكنك تحقيق وفورات الحجم ومضاعفة مصادر دخلك بسرعة أكبر بكثير.

3. منافسة أقل

الميزة الأخرى المرتبطة بالعقارات التجارية هي المنافسة الأقل نسبياً، فنظرًا للصعوبة الملحوظة للاستثمار التجاري، فإن المساحة التجارية تميل إلى أن تكون أقل استهدافًا من المستثمرين الآخرين.

4. عقود الإيجار الأطول

ربما تكون عقود الإيجار الجذابة واحدة من أكبر مزايا العقارات التجارية، وتتمتع المباني التجارية عمومًا بعقود إيجار أطول مع المستأجرين مقارنة بالعقارات السكنية، والتي كما ذكرنا سابقًا، تقدم للمستثمرين عوائد مذهلة وتدفقًا نقديًا إيجارًا شهريًا كبيرًا؛ وفي كثير من الحالات، يتم توقيع اتفاقيات الإيجار للعقارات التجارية لعدة سنوات.

5. تنويع المحفظة الاستثمارية

إذا كان لديك بالفعل محفظة عقارات سكنية، فإن شراء عقار تجاري عالي الجودة ويتميز بموقع جيد قد يكون وسيلة لتنويع محفظتك الاستثمارية بشكل أكبر.

عيوب الاستثمار في العقارات التجارية

يوجد هناك عدد من المخاطر التي يجب على المستثمرين العقاريين التجاريين مراعاتها، ولذلك يجب على كل مستثمر قبل الاستثمار في العقارات التجارية إكمال العناية الواجبة Due diligence الخاصة به لضمان وجود خطة لمعالجة كل واحد من تلك المخاطر، وتشمل عيوب وسلبيات الاستثمار في العقارات التجارية ما يلي:

1. التكلفة

العقارات التجارية – وخاصة تلك المرغوبة – باهظة الثمن وعادةً ما تكون في متناول المستثمرين والشركات الأكثر تمويلًا، وهناك خطران في هذه النقطة؛ أولاً، نظرًا لأن العقارات التجارية باهظة الثمن، فإنها تتطلب قدرًا كبيرًا من رأس المال، مما يعني أن هناك أيضًا احتمال خسارة قدر كبير من رأس المال. وثانيا، نظرا لأن العقارات التجارية باهظة الثمن، فإن كمية الموارد اللازمة لشراء عقار تجاري واحد قد تحد من قدرة المستثمر على تنويع محفظته الاستثمارية.

2. الإدارة المكثفة

نظرًا لحجم وعدد المستأجرين المشاركين في عقار تجاري (كمبني إداري به عدد كبير من المكاتب الخاصة بالشركات، او مول كبير به عدد كبير من المحلات)، فإن إدارتهم هي وظيفة بدوام كامل؛ وتتطلب العقارات التجارية تركيزًا مركزًا وكمًا كبيرًا من الخبرة لإدارتها بكفاءة، زيمكن أن يكون لجودة الإدارة تأثير مادي على عوائد الاستثمار العقاري التجاري؛ وبالطبع تستطيع إسناد مهمة الإدارة لشركة خاصة مقابل جزء من الأرباح.

3. زيادة الشواغر

يمثل الشغور دائمًا خطرًا لأنه يمثل دخلاً مفقودًا للعقار، وينتشر هذا الخطر بشكل خاص في العقارات التجارية التي تضم عددًا صغيرًا من المستأجرين (كعمارة سكنية بها عدد 2 محل تجاري فقط) لأن فقدان أحدهم قد يؤدي إلى صدمة في دخل للعقار.

4. مخاطر الائتمان

مخاطر الائتمان هي المخاطر المتمثلة في عدم قدرة المستأجر على سداد الإيجار أو عدم رغبته في ذلك، وقد يكون ذلك نتيجة لانخفاض المبيعات أو الإغلاق الاستراتيجي، لكن النتيجة واحدة؛ فالمستأجرون الذين لا يدفعون الإيجار يقللون من دخل العقار وقيمته، كما أنهم يزيدون من التكاليف المرتبطة بتحصيل الإيجار، خاصة إذا أصبح الأمر محل نزاع قضائي.

5. مخاطر السوق

مخاطر السوق هو خطر تأثير ظروف السوق سلبًا على قيمة العقار، ويتضمن ذلك تغييرات في أشياء مثل أسعار الإيجار وأسعار الفائدة والضرائب العقارية؛ وفي كثير من الأحيان يمكن أن تحدث هذه التغييرات بسرعة أو بشكل غير متوقع، لذلك يجب على المستثمرين محاولة توقعها والحماية من آثارها؛ وفي خلال أزمة كرونا مثلا تأثر الكثير من أصحاب العقارات التجارية بسبب إغلاق المحال والتباعد الإجتماعي.

6. السلامة العامة

وأخيرا، فإن المساحات التجارية – وخاصة مراكز التسوق بالتجزئة – هي الأماكن التي يذهب إليها الأفراد للتجمع والاحتفال والاسترخاء؛ ونتيجة لذلك، فهي أيضًا أماكن يمكن أن يتعرض فيها الأفراد للإصابة أثناء القيام بذلك، ويمكن أن تكون هذه الحوادث بسيطة نسبيًا – مثل الانزلاق والسقوط – أو يمكن أن تكون أكبر؛ وفي كلتا الحالتين، فإنها تمثل مسؤولية على الفرد أو الشركة التي تمتلك الأصل.

أخطاء الاستثمار في العقارات التجارية التي يجب تجنبها

كمستثمر عقاري تجاري، من المهم معرفة ما لا يجب عليك فعله بقدر أهمية معرفة ما يجب عليك فعله، وأفضل المستثمرين اليوم يعرفون ذلك بالفعل، وقد حان الوقت لتعرفه أنت أيضًا؛ وإليك قائمة ببعض الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يجب على المستثمرين العقاريين التجاريين تجنبها:

1. التقييمات غير الصحيحة

كل عقار تجاري فريد من نوعه، ويجب أن يكون المستثمرون قادرين على حساب الفروق التي قد توجد في كل أصل، وقد يؤدي الفشل في مراعاة كل التفاصيل المتعلقة بتقييم الأصول إلى الخراب المالي؛ ولذلك، يجب على المستثمرين العقاريين التجاريين أن يكونوا على دراية تامة بما يشترونه وبكم، وإن عدم القدرة على حساب القيمة الحقيقية للعقار سيؤثر تقريبًا على كل خطوة للأمام، ولذلك من المهم فعل الأمور بطريقة صحيحة عند تملك العقارات التجارية.

2. الجهل المالي

قد يكون الفشل في فهم التعقيدات المالية للاستثمار العقاري التجاري مدمرًا، فعلى الأقل يجب ان تعرف ان الاستثمار في العقارات التجارية ليست مثل الاستثمار في العقارات السكنيه، وسيحتاج المستثمرون إلى معرفة الاختلافات، وليس أقلها ما يشمل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) loan-to-value أو نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) debt service coverage ratio.

نسبة القرض إلى القيمة: أحد المقاييس المهمة التي يأخذها المقرضون في الاعتبار عند تمويل العقارات التجارية هي نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV)، ويقيس هذا الرقم قيمة القرض مقابل قيمة العقار، ويتم حسابه بقسمة مبلغ القرض على القيمة التقييمية للعقار أو سعر الشراء، وسوف تتراوح نسبة القرض إلى القيمة من 65 إلى 80 في المائة بالنسبة للقروض التجارية، وكلما قلت قيمة LTV كلما حصلت على قرض بمعدل فائدة أفضل.
نسبة تغطية خدمة الدين: ينظر المقرضون أيضًا إلى نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)، ويقيس هذا المقياس قدرة العقار على خدمة الديون، وهو يقارن صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار بخدمة ديون الرهن العقاري السنوية، بما في ذلك أصل الدين والفائدة؛ ويكشف DSCR الذي يقل عن واحد بالمائة عن تدفق نقدي سلبي، ويبحث المقرضون التجاريون عمومًا عن DSCRs بقيمة 1.25 على الأقل لضمان التدفق النقدي المناسب.

3. إهمال العناية الواجبة

في حين أن السوق اليوم يتطلب اتخاذ قرارات حاسمة، فمن المهم مراعاة العناية الواجبة Due diligence، فمن الأفضل أن تخسر صفقة لصالح شخص آخر بدلاً من الاشتراك في صفقة لست مستعدًا لها؛ ونتيجة لذلك، يحتاج المزيد من المستثمرين إلى قضاء الوقت المناسب لمعرفة أكبر قدر ممكن من المعلومات عن العقار قبل شرائه، ويحتاجون الي استشارة المحامي والمحاسب المعتمد والمستشار المالي المعنتمد عند الضرورة.

4. عدم العمل مع فريق

يرغب الكثير من المستثمرين في توفير المال عن طريق القيام بكل شيء بأنفسهم؛ ومع ذلك، فإن العمل مع فريق أفضل بشكل لا لبس فيه من العمل بمفردك. وفي حين قد يبدو أنك توفر المال ظاهريًا، فمن المحتمل أنك تخسر المال والوقت من خلال العمل بمفردك؛ ومع ذلك، قم بتكوين فريق مختص وثق بهم للقيام بالمهمة التي عينتهم من أجلها.

فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.