ايهما أفضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟

عند التفكير في الدخول في مجال الاستثمار العقاري، هناك سؤال واحد قد يطرحه المستثمرين العقاريين على أنفسهم: “هل يجب أن أستثمر على المدى الطويل أم أستثمر على المدى القصير؟”، ومن الواضح أن السبب الرئيسي الذي يدفع الكثيرون للاستثمار في العقارات هو كسب المال وإنشاء مصدر للدخل، وقد أثبتت كل من استراتيجيات الاستثمار العقاري طويل الأجل وقصيرة الأجل نجاحها في تحقيق ذلك، وبالتالي، تعتمد الإجابة على سؤالنا الرئيسي ايهما أفضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟ على عدد من العوامل سوف تعرفها فى هذه المقالة.

ما هو الاستثمار العقارى؟

الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.

الاستثمار العقارى قصير الأجل

ما هي إيجابيات وسلبيات استراتيجية الاستثمار العقارى قصير الأجل؟

مميزات استراتيجية الاستثمار العقارى قصير الأجل

عائد سريع على الاستثمار – يمكنك تحقيق ربح أسرع بكثير مقارنة بالاحتفاظ بالعقار الاستثماري لعدة سنوات والاعتماد على ارتفاع قيمة العقار.
أرباح أعلى – عادة ما يكون للاستثمارات قصيرة الأجل عائد أعلى على الاستثمار مقارنة بالاستثمارات طويلة الأجل .
التطوير الشخصي – تتطلب استراتيجية الاستثمار قصيرة المدى الكثير من العمل في فترة زمنية قصيرة؛ ولذلك، أثناء عملية تنفيذ الإستراتيجية، ستتمكن عادةً من تنمية معرفتك بسوق العقارات المحلية وكيفية بناء العقارات والتمويل والتفاوض؛ وبالإضافة إلى ذلك، ستقوم بتوسيع شبكة علاقاتك من خلال العمل مع وكلاء العقارات والمحامين والمفتشين ووسطاء التأمين والمقاولين والمحامين.

عيوب استراتيجية الاستثمار العقارى قصير الأجل

مخاطر عالية – قد تخسر الكثير من المال، وينطبق هذا بشكل خاص على استراتيجية الشراء والبيع السريع (المزيد حول هذه الإستراتيجية أدناه)، وقد يكون هذا بسبب النفقات غير المتوقعة أثناء التجديد أو ضريبة الأرباح الرأسمالية.
تكاليف الاحتفاظ – هذا العيب، مرة أخرى، خاص باستراتيجية الشراء والبيع السريع، فقد لا يتم بيع العقار الاستثماري بالسرعة التي توقعتها؛ ونتيجة لذلك، قد ينتهي بك الأمر إلى تكبد تكاليف تتعلق بسداد القروض والصيانة، والتي سيتم دفعها كلها من جيبك الخاص.
الإجهاد – يمكن أن تستغرق عملية شراء عقار استثماري، وربما تجديده، والعثور على مشترين بسرعة، وقتًا طويلاً ومرهقًا للغاية؛ والاستثمارات قصيرة الأجل هي بالتأكيد استثمارات تتطلب وقت ومجهود منك.

أمثلة على استراتيجيات الاستثمار العقارى قصير الأجل

وتعد استراتيجية الشراء والبيع السريع واستراتيجية الوساطة العقارية و استراتيجية منازل العطلات Airbnb واستراتيجية التطوير العقارى من أفضل استراتيجية الاستثمار العقارى قصير الأجل، فدعونا نلقي عليها نظرة:

1. استراتيجية الشراء والبيع السريع

تتمثل استراتيجية الشراء والبيع السريع في العثور على العقارات المقومة بأقل من قيمتها، والعقارات التي تحتاج إلى إصلاحات، وإجراء تلك الإصلاحات، ومن ثم إعادة بيع تلك العقارات بسرعة بأعلى سعر لتحقيق الربح، وتعمل هذه الإستراتيجية بشكل أفضل عندما تقوم بالتجديد و البيع بأسرع وقت ممكن، فكلما طال انتظارك للبيع، كلما زاد عدد أقساط قرض التمويل العقاري التي يجب عليك سدادها؛ ومع هذه الاستراتيجية سوف تحتاج إلى فريق من البنائين والحرفيين المهرة، وستحتاج أيضاً إلى الوصول إلى مواد البناء عالية الجودة بتكلفة منخفضة نسبيًا.

وهذه الاستراتيجية تأتي مصحوبة بمخاطر كبيرة، بما في ذلك تكاليف البناء والتجديد غير المتوقعة، وتقلبات أسعار العقارات ومواد البناء في السوق، والتأخيرات غير المتوقعة التي يمكن أن تؤثر على الربحية، وهذه الاستراتيجية أيضاً تحتاج إلى رأس مال كبير مقدمًا لشراء العقار وتجديده، مما قد يحد من عدد العقارات التي يمكن للمستثمر متابعتها.

ملحوظة:- عند شراء العقار يحتاج لتصليح وتحسين يجب ان تتبع قاعدة ال 70%، وتنص قاعدة 70٪ على أنه يجب على المستثمر ألا يدفع أكثر من 70٪ من قيمة الأصل بعد التصليح منقوصاً منها الإصلاحات المطلوبة، وإليك مثال على ذلك: فإذا كان قيمة العقار بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.

2. الوساطة العقارية

الوساطة العقارية هي استراتيجية استثمار عقاري حيث يعمل المستثمر كوسيط بين بائع العقار والمشتري المحتمل، ويمكن أن تكون استراتيجية الوساطة العقارية استراتيجية جذابة للمستثمرين ذوي رأس المال المحدود، حيث أنها تتطلب عادةً القليل من المال أو لا تتطلب أي أموال على الإطلاق؛ ومع ذلك، فمن الأهمية بمكان أن يكون لديك فهم قوي لكيفية تقييم العقارات، ومهارات التفاوض، وشبكة من العلاقات من الراغبين بشراء العقارات؛ وبالإضافة إلى ذلك، توفر هذه الإستراتيجية بشكل عام هوامش ربح أقل مقارنة بالاستراتيجيات الأخرى، مثل استراتيجية الشراء والبيع السريع أو استراتيجية الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل.

3. منازل العطلات Airbnb

تتضمن استراتيجية منازل العطلات تأجير العقار على أساس قصير الأجل (أقل من شهر) للمسافرين عن طريق منصات مثل Airbnb أو VRBO، ويمكن لهذه الإستراتيجية أن تولد دخل إيجار أعلى مقارنة بالإيجارات التقليدية طويلة الأجل، حيث أن أسعار الليلة غالبًا ما تكون أعلى، ويمكن تأجير العقار على مدار العام، ويتطلب الاستثمار في منازل العطلات دراسة متأنية لعوامل مثل موقع العقار ونوع العقار واللوائح المحلية؛ وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون هذه الإستراتيجية أكثر كثافة في الإدارة، لأنها تتضمن التعامل مع معدل دوران المستأجرين المتكرر والتنظيف والصيانة، ومع ذلك يمكن أن تكون تلك الاستراتيجية مربحة للغاية لأولئك الذين يرغبون في استثمار الوقت والجهد في إدارة ممتلكاتهم بشكل فعال.

وهذه الاستراتيجية تواجه مخاطر عالية في حالة حدوث أي شيء من الممكن ان يؤثر علي حركة السياحة العالمية مثل وباء كورونا او حدوث حرب في المنطقة او عمل إرهابي او أي شيء من هذا القبيل، فمثلاً عندما حدث وباء كورونا عاني الكثير من متبعي تلك الإستراتيجية في نيويورك من خسائر فادحة ولم يستطيعوا دفع أقساط قرض التمويل العقاري.

4. استراتيجية التطوير العقارى

يلجأ البعض لشراء قطعة أرض للبناء عليها، ويقومون باختيار الأراضى التى من المتوقع ان يزيد ثمنها فى المستقبل وغالباً تكون بجوار المناطق المزدحمة والتي يتوقع ان يحدث فيها قريباً امتداد عمرانى، ويقوم أيضاً بعض المستثمرين العقاريين بشراء منزل قديم، ومن ثم هدم هذا المنزل القديم وبناء عمارة متعددة الطوابق لكى تكون شقق سكنية او مكاتب تجارية وإدارية؛ والتطوير العقارى منتشر للغاية بين المستثمرين – وخاصة المستثمرين الأكثر خبرة، ويمكن أن يكون التطوير العقارى مربحاُ للدرجة التى تدفعك للقيام به، ولكن في كثير من الأحيان تحتاج إلى نفقات نقدية كبيرة من أجل تحقيق هذه الأرباح المرتفعة، وبالتالى هناك المزيد من المخاطر.

استراتيجية الاستثمار العقارى طويل الأجل

لماذا تعتبر الاستثمارات طويلة الأجل جيدة؟، ولماذا قد لا يكونون الخيار الأفضل بالنسبة لك؟، دعونا نلقي نظرة على بعض مزايا وعيوب استراتيجية الاستثمار العقارى طويل الأجل.

مميزات استراتيجية الاستثمار العقارى طويل الأجل

الاستثمار السلبي – بمجرد شراء استثمار طويل الأجل أو اثنين، يمكن أن ينتهي العمل عند هذا الحد، ويمكنك الاستمتاع بالتدفق النقدي الإيجابي أو مجرد الزيادة في قيمة العقار دون الحاجة إلى بذل الكثير من الوقت أو الطاقة.
حقوق الملكية العقارية – تسمح لك الاستثمارات طويلة الأجل ببناء حقوق ملكية عقارية (حقوق الملكية العقارية Real estate equity تعني الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار) في عقارك الاستثماري بمرور الوقت.
المزايا الضريبية – مع استراتيجية الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل، تكون النفقات مثل فوائد القروض والتأمين والرسوم القانونية والضرائب العقارية وتكاليف الإصلاح وحتى إهلاك العقارات معفاة من الضرائب، وللعلم هذا ينظبق علي الولايات المتحدة الأمريكية، وتختلف القوانين الضريبية من بلد لأخر، وحتي من ولاية لأخري في أمريكا، فيرجي مراجعة محاسب قانوني.
التحوط ضد التضخم – مع ارتفاع التضخم، سيزداد أيضًا دخل الإيجار (إذا اخترت تأجير العقار) وقيمة استثماراتك طويلة الأجل.

سلبيات استراتيجية الاستثمار العقارى طويل الأجل

مشاكل المستأجرين – إذا اتبعت استراتيجية الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل، فقد يتسبب المستأجرون السيئون في الكثير من المتاعب، بما في ذلك إتلاف عقاراتك الاستثمارية، وبالطبع تستطيع إسناد مهمة التعامل مع المستأجرين وصيانة العقار الي شركة إدارة عقارات ف مقابل جزء من دخل العقار.
الشغور – يمكن أن تكون هذة مشكلة في كل من استراتيجيات الاستثمار الشائعة طويلة المدى، فمن الممكن ان يكون العقار شاغرا في وقت ما، ولا يوجد مستأجر ملائم، فينقطع دخل الإيجار الشهري.
الإهلاك – بسبب عوامل مثل الاضطرابات السياسية أو الكوارث الطبيعية، قد ينتهي الأمر بفقدان العقارات الخاصة بك قيمتها مع مرور الوقت.

أمثلة على استراتيجيات الاستثمار العقارى طويل الأجل

وتعد إستراتيجية الشراء والاحتفاظ من أفضل الاستثمارات طويلة الأجل في العقارات، فدعونا نلقي عليها نظرة.

1. الشراء والاحتفاظ على المدى الطويل

هذه الاستراتيجية تقوم على نهج شراء عقار بقصد الاحتفاظ به لفترة طويلة، عادة لسنوات أو حتى عقود، وتعتبر هذه الطريقة مثالية للمستثمرين الذين يبحثون عن النمو طويل المدى وإيرادات الإيجار؛ وتميل قيمة العقارات إلى الارتفاع بمرور الوقت، ويمكن أن يوفر دخل الإيجار تدفقًا نقديًا ثابتًا، ويعتمد نجاح هذه الإستراتيجية على الاختيار الصحيح للعقار، والإدارة الناجحة له.

وتتضمن هذه الإستراتيجية أمور يجب عليك القيام بها مثل إدارة العقار، والعثور على المستأجرين، وجمع الإيجار، والتعامل مع مشكلات الصيانة والإصلاح، والتي قد تستغرق وقتًا طويلاً ومرهقة لبعض المستثمرين؛ وبالطبع تستطيع إسناد تلك الأمور لشركة متخصصة في إدارة العقارات مقابل جزء من قيمة الإيجار.

ملحوظة:- توجد استراتيجيات أخرى للاستثمار العقارى طويل الأجل وقصير الأجل، لم نتناولها في هذه المقالة، لأننا خصصنا لها مقالة منفصلة نظراً لأهميتها، وحتى لا تكون تلك المقالة أطول من اللازم، ولذلك أنصح بالإطلاع علي المقالة التالية بعنوان استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة

العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار استراتيجية الاستثمار العقاري

1. ظروف السوق

تلعب ظروف السوق دورًا حاسمًا في تحديد نجاح استراتيجية معينة للاستثمار العقاري، ويجب على المستثمرين تحليل الاتجاهات الاقتصادية الحالية والمتوقعة، وقيم العقارات في السوق المحلية، والطلب على الإيجار بعناية لتحديد الاستراتيجيات الأكثر ملاءمة لظروف السوق السائدة.

2. الموقع

الموقع هو عامل رئيسي في نجاح أي استثمار عقاري، ويجب على المستثمرين أن يأخذوا في الاعتبار عوامل مثل نمو الوظائف المحلية، والزيادة في عدد السكان، وتطوير البنية التحتية، والمرافق المجاورة عند اختيار العقار واستراتيجية الاستثمار؛ وقد تكون المواقع المختلفة مناسبة بشكل أفضل لاستراتيجيات محددة، فعلى سبيل المثال، قد تكون استراتيجية منازل العطلات Airbnb أكثر ربحية في الوجهات السياحية الشهيرة، في حين قد يكون أداء الاستثمارات العقارية التجارية أفضل في المناطق ذات النشاط التجاري القوي.

3. رأس المال

سيؤثر مقدار رأس المال المتاح لدى المستثمر بشكل كبير على اختياره لاستراتيجية الاستثمار العقاري، وتتطلب بعض الاستراتيجيات رأس مال كبيرًا، وفي المقابل، قد تتطلب استراتيجيات أخري استثمارًا أوليًا أقل، ويجب على المستثمرين تقييم مواردهم المالية بعناية واختيار استراتيجية تتوافق مع ميزانيتهم وأهدافهم المالية طويلة المدى.

4. تحمل المخاطر

استراتيجيات الاستثمار العقاري المختلفة تأتي مع مستويات مختلفة من المخاطر، ويجب على المستثمرين أن يأخذوا في الاعتبار قدرتهم الشخصية على تحمل المخاطر عند اختيار استراتيجية الاستثمار، فعلى سبيل المثال، يمكن أن توفر استراتيجية الشراء والبيع السريع عوائد عالية ولكنها تأتي أيضًا مع مخاطر النفقات غير المتوقعة أو انكماش السوق، في حين أن استراتيجية الشراء والاحتفاظ طويلة الأجل تميل إلى أن تكون أقل خطورة ولكن قد يكون لها عوائد أقل على المدى القصير.

5. أهداف شخصية

وينبغي أيضًا أن تؤخذ الأهداف الشخصية للمستثمر وأهدافه الاستثمارية بعين الاعتبار عند اختيار استراتيجية الاستثمار العقاري، وقد يعطي بعض المستثمرين الأولوية للدخل السلبي وخلق الثروة طويلة الأجل، بينما قد يركز البعض الآخر على مكاسب رأس المال قصيرة الأجل أو تنويع محفظتهم الاستثمارية، ومن خلال مواءمة استراتيجيتهم مع أهدافهم الشخصية، يمكن للمستثمرين تعظيم فرص نجاحهم في سوق العقارات.

ايهما افضل الاستثمار العقارى طويل الأجل أم قصير الأجل؟

يجب ان تكون الآن قد حددت ما هو أفضل خيار بالنسبة لك بناء على مواردك المالية وما تستطيع فعلياً تطبيقه من الإستراتيجيات السابقة، فالأمر يعتمد عليك. وبغض النظر عن استراتيجيتك، يجب أن تكون مستعدًا لتحمل المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري وأن تكون على دراية بالقوانين واللوائح المحلية المتعلقة بالعقارات، وقد يكون من المستحسن أيضًا طلب المشورة والتوجيه من مستشار مالي أو وكيل عقاري محترف، ومن خلال اختيار الاستراتيجية المناسبة وتوظيف الأدوات المناسبة، يمكن للاستثمار العقاري أن يوفر فرصاً استثمارية مربحة، سواء على المدى الطويل أو القصير، ومن خلال تحقيق التوازن الصحيح بين المخاطر والمكاسب، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري أحد الأدوات الفعالة في تحقيق أهدافك المالية.

فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.