ماذا تفعل لو لم تستطيع سداد أقساط التمويل العقارى؟، فإذا وجدت نفسك في وضع لا يمكنك فيه دفع أقساط قرض التمويل العقاري الشهرية، فمن المهم عدم دفن رأسك في الرمال، فهناك أشياء يمكنك القيام بها للعودة إلى المسار الصحيح، وسوف نناقش هذة الأشياء بالتفصيل بالتفصيل في هذه المقالة.
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).
وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.
مقالة ذات صلة: التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب
نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
1. تحدث مع البنك الخاص بك
إذا لم تستطيع سداد دقعة شهرية لا تتجاهل الامر، سوف يلاحظ البنك الخاص بك صاحب قرض التمويل العقاري وسوف يحدثك على الفور، وسوف يتضرر التصنيف الائتمانى الخاصة بك، وفي أسوأ الأحوال قد يبدأ المُقرض الخاص بك وهو البنك ببدء إجراءات التنفيذ على العقار (التنفيذ على العقار هو ان يقوم البنك او شركة التمويل العقارى بالحجز على العقار والقيام ببيعه لتسديد ديونك ويأخذ البنك نصيبه ولو جاء مبلغ البيع اكبر من دينك لدى البنك سوف يعطونك الفرق بين دينك وثمن العقار).
- ملحوظة:- يجب ان تعلم لو كان عقد التمويل الخاص بك بنظام التمويل بإلإجارة، لو تعثرت فى السداد سوف يتم سحب العقار منك وطردك مع إعتبار ان ما قمت بدفعه ما هو إلا قيمة تأجيرك للعقار وهذا لا يحدث فى عقود المرابحة، ولذلك أنصجك بالإطلاع على هذة المقالة المفيدة بعنوان الفرق بين المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى وايهما افضل؟
- ملحوظة:- لو انت فى بلد لا تتبع نظام المرابحة والإجارة فى التمويل العقارى، يجب ان تتأكد ان فائدة التمويل العقارى ثابتة ولا تتغير مع مرور السنوات، وانك سوف تكون مالك العقار ولكن العقار سيظل مرهون للبنك حتى سداد آخر دفعة، وان فى حالة البيع المبكر او السداد المبكر لن يتم إعتبار ما قمت بدفعه كإيجار، وانك ستأخذ الفرق بين ثمن البيع وقيمة دينك لدى البنك.
اتصل بالبنك االخاص بك بمجرد معرفة أنك ستواجه مشكلة في السداد، ففي معظم الحالات، سيكون البنك قادر على مساعدتك في التعامل مع تعثرك الحالى عن طريق:
- أ. لو كان تعثرك الحالى انت تعلم ان سببه ظروف طارئة كالمرض او فقدان الوظيفة او اي امر طارئ آخر فقد يمنحك البنك أجازة من الدفعات لمدة زمنية قصيرة “حوالى 3 شهور فى معظم الحالات” حتى تستعيد عافيتك او الحصول على وظيفة جديدة.
- ب. من الممكن ان تقوم بتقليل معدل الفائدة لو انت اخذت قرض التمويل العقارى بفائدة مرتفعة متغيرة وانخفضت الفائدة فمن الممكن ان تقوم بتحويل قرض التمويل العقارى الخاص بك إلى الفائدة الثابتة، ولذلك التوقيت مهم فيجب ان تختار الوقت الذي تكون فيه الفائدة منخفضة عن معدل الفائدة الذى أنت قمت بالتعاقد عليه مع البنك؛ ومن الممكن ان تقوم بإعادة تمويل القرض للحصول على فائدة منخفضة، فلو انت قمت بالتعاقد مع البنك على قرض تمويل عقاري بفائدة ثابتة مرتفعة وانخفضت الفائدة من الممكن أن تقوم بإعادة التمويل العقارى للحصول على قرض جديد بشروط جديدة بفائدة منخفضة ثابتة بدلاً من الفائدة المرتفعة التي تعاقدت مع البنك عليها، وقد قمنا بشرح مثال كامل على إعادة تمويل القرض فى السطور القادمة.
- ج- لوكان تعثرك الحالى لن يتم حله فى فترة زمنية قصيرة وسوف يستمر معك فترة طويلة فإن البنك من الممكن ان يمنحك القدرة على إعادة تمويل قرض التمويل العقارى، وبالتالي من الممكن ان ينخفض قيمة قسط التمويل العقاري الشهري.
مثال لتوضيح إعادة تمويل القرض:-
إعادة تمويل قرض التمويل العقارى هي عملية يمر بها أصحاب المنازل لتغيير سعر الفائدة و/أو شروط قرض التمويل العقاري الحالي، فمثلأً لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق قرض التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة أولى وكانت الفائدة 5 % متناقصة وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 380112 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583.80 دولار، لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذي تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140112 دولار.
و بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك إعادة تمويل العقار على الفائدة الجديدة السائدة 4% مع زيادة المدة المتبقية في القرض 10 أعوام إضافية لتصبح 20 عام حتي تخفض قيمة القسط الشهري، وبالطبع سوف تدفع تكاليف إعادة تقييم عقار جديدة، ورسوم جديدة للمحامي، واي تكاليف اخرى يحددها البنك ولنفترض انها 1500 دولار، ففي هذه الحالة سوف يصبح القسط الشهري هو 904.92 دولار بتوفير 678.97 شهرياً، وهذا الرابط لحاسبة تستطيع من خلالها حساب إعادة التمويل العقاري بكل سلاسة، وبالطبع تستطيع ترجمة الصفحة من المتصفح لو لغتك الانجليزية غير جيدة.
- ملحوظة: يجب ان تكون اخر دقعة للقسط الشهرى عند بلوغك سن 60 عام لو انت موظف فى القطاع الحكومى او الخاص وعند بلوغ 65 عام لو انت تعمل لحسابك الخاص.
- ملحوظة: يلجأ بعض الأشخاص الى إعادة تمويل القرض العقارى للحصول على سيولة إضافية، من خلال الاستفادة من الفارق بين قيمة القرض العقاري الحالي والقيمة السوقية للعقار.
مقالة ذات صلة: شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟
مقالة ذات صلة: نصائح لإختيار أفضل تمويل عقارى
2. تأجير المنزل
من الممكن ان تقوم بتأجير منزلك بنفس قيمة قسط التمويل العقارى الشهرى او اقل قليلاً من هذة القيمة المطلوب منك سدادها للبنك، ولكن يعيب هذا الحل انك مضطر الى ان تكون خارج العقار وامامك خياران فى هذة الحالة:
- أ. إما ان تسكن مع اهلك واقربائك مثلاً والدتك او والدك او والد او والد زوجتك او حتى اخواتك حتى تتحسن اوضاعك المالية وتعود الى منزلك.
- ب. ان تؤجر عقار قيمته اقل من قيمة القسط الشهرى لمنزلك وللتوضيح:- مثلاً انك مطلوب منك ان تدفع قسط تمويل عقارى شهرى 1000 دولار، فقمت بتأجير عقارك للغير بـ 900 دولار وفى نفس الوقت قمت انت بتأجير عقار صغير ب 400 دولار. ففى هذة الحالة انت قمت بتوفير 500 دولار، هذا المبلغ الذي قمت بتوفيره من الممكن ان يساعدك على الانتظام فى سداد أقساطك الشهرية.
3. بيع العقار
هذا اخر خيار من الممكن ان تلجأ إليه لو فشلت كل الخيارات السابقة، ان تذهب للبنك وتطلب منهم ان يقوموا ببيع العقار ويجب ان تنتبه انك سوف تأخذ كل مبلغ يزيد عن الدين الخاص بك لدى البنك، وللتوضيح:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق قرض التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة أولى وكانت الفائدة 5 % متناقصة وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 380112 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583.80 دولار، لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذي تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140112 دولار.
وفرضاً انك بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك أن يقوم ببيع العقار، فعلى اعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000 دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140112 دولار و النصف الآخر المتبقي عليك وهو 70056 لن يكون مطلوب منك سداده لأنه يعتبر تكلفة تأجيل للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك أمواله المستحقة عليك نقداً (انت قمت بالسداد المبكر للبنك)، ولكن يجب ان تعلك انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70056 وهو مبلغ الفوائد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالسعودية ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص (حسب جدول سداد الفائدة المتناقصة)، وبالتالى لو تم بيع العقار بعد عشر سنوات بمبلغ 500000 دولار فسوف يتم خصم 130000 بالإضافة الى غرامات التأخير وغرامة السداد المعجل (فائدة ثلاثة أشهر فقط) وباقى المبلغ سوف يكون لك كمالك للعقار، ولكن هذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة ولذلك ننصح بنظام التمويل بالمرابحة.
ملحوظة مهمة: يجب الإنتباه جيداً عندما تتعامل مع اى بنك حسب الدولة التى انت الموجود بها، ماهى الإجراءات والمصاريف التى يضعها البنك عند التعثر وطلب البيع، ويجب ان تتأكد انه لا يوجد فى نص العقد ما يمنع البيع المبكر للعقار (فى بعض العقود يشترط البنك عدم البيع المبكر فى اول سنتين)، ويجب ان تتأكد انه عند التعثر وطلب ان يبيع البنك العقار ان البنك لن يأخذ تكلفة الأجل (الفوائد) المتبقية او على الأقل ان لا يأخذ البنك أكثر من ثلاث أشهر حسب الفائدة المتناقصة كما فى السعودية.
4. اطلب النصيحة والمساعدة
تقدم بعض الحكومات برامج مساعدة للمتعثرين فيجب مراعاة قوانين ونظلم البلد الذى تعيش فيه، والحكومات ومنظمات المجتمع المدنى والجمعيات الخيرية فى معظم الدول تقدم استشارات مجانية لمساعدتك فى تنظيم أمورك المالية لكى تعود الى المسار الصحيح.
مقالة ذات صلة: 11 نصيحة التخلص من القروض والديون المتراكمة
5. تجنب ممارسات الإقراض الجشعة
احذر من ممارسات الإقراض الجشعة وعمليات الاحتيال التي تستهدف أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية، وكن حذرًا من العروض التي تبدو جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها واطلب المشورة من مصادر حسنة السمعة.
6. اطلب المشورة القانونية إذا لزم الأمر
إذا كنت تواجه حبس الرهن Foreclosure أو التنفيذ علي العقار من المقرض الخاص بك، وقم بطلب المشورة القانونية من محامٍ مؤهل يمكنه مساعدتك في فهم حقوقك وخياراتك.
7. احتفظ بسجل المراسلات
كن استباقيًا والتواصل مع المُقرض الخاص بك، واحتفظ بسجلات لجميع المراسلات وقم بتوثيق أي اتفاقيات أو ترتيبات تم إجراؤها فيما يتعلق بدفعات قسط التمويل العقاري الخاص بك.
وفى النهاية يجب ان تتذكر ان لا تثقل نفسك بديون لا تستطيع سدادها ولا تشترى أشياء غير مهمة بالدين (بالأجل)، وفى الوقت الذى يكون متوفر معك فيه المال قم بتوفير القليل منه لتقلبات الزمان.
فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
